PROHIBICIÓN DE EXTENSIÓN DE LA FIANZA

EN LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN

 

por Enrique Abatti

e Ival Rocca (h)

 

 

I. ANTECEDENTES:

Fue promulgada por el PEN con el decreto 1546/2002 (22/8/02), la ley 25.828 (sancionada el 31/7/02), que incorpora al Código Civil (Libro II, Sec. III), en su capítulo “V”, del título “VI”, el nuevo artículo 1582 bis, que limita la extensión de la fianza en la locación.

Como sabemos, la fianza es un contrato consensual, unilateral y aunque puede ser onerosa o gratuita, casi siempre en la locación se otorga en ésta sin contraprestación y en muchas ocasiones por una relación familiar, de amistad o afecto, salvo, por supuesto, las eternas “garantías” vendidas, seguidas de fraude contra el locador y que se ofrecen públicamente en algunos medios gráficos de comunicación.

 

II. EXONERACIÓN DEL FIADOR EN EL RÉGIMEN ANTERIOR:

Debemos recordar el régimen de la fianza en la locación, distinguiendo las diferentes situaciones que exonerarían al fiador de su obligación accesoria.

Ya el art. 2043 de nuestro código sustantivo castigaba al acreedor por negligente o cuando la subrogación a los derechos del acreedor se hacía imposible, por un hecho positivo de aquél. Asimismo, cuando la subrogación a los derechos del acreedor se torna imposible en parte, el fiador sólo queda libre en esa proporción (art. 2045).

Por el art. 2046, la prórroga del plazo de pago hecha por el acreedor, sin consentimiento del fiador, extingue automáticamente la fianza y también (art. 2047) la novación hecha entre el acreedor y el deudor hace extinguir la obligación accesoria, aunque el acreedor reserve conservar sus derechos contra el fiador.

También si el acreedor renunciare en forma gratuita u onerosa en favor del deudor principal, se extingue la fianza, con excepción de las renuncias en “acuerdo de acreedores” (art. 2049). Además, si el acreedor acepta en pago del deudor, otra cosa que la debida, aunque después la pierda por evicción, liberará al fiador (art. 2050).

Así la jurisprudencia entendió que, cuanto las partes celebran un nuevo convenio locativo (prorrogan plazo y modifican alquiler), debe entenderse que el fiador del contrato originario queda liberado, pues no ha sido parte en el acuerdo. CC0102 MP 95625 RSI-970-95 I, fallo del 30-11-95, “De la Fuente, Roberto c/ Pazzano, Analía y otra s/ Ejecución de alquileres”.

 

III. VEDA A LA EXTENSIÓN ANTICIPADA DE FIANZAS EN LOS CONTRATOS LOCATIVOS:

El flamante 1582 bis del Código Civil, viene a prohibir una práctica común en los contratos de locación, cual es comprometer al fiador, por todo el plazo contractual, más las prórrogas legales o convencionales.

Por el art. 1582, las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, cuando convencionalmente no se la limitó sólo al pago de los alquileres o rentas, pero nada dice sobre la extensión en el tiempo.

Ya había fallos que con el régimen anterior, limitaban extender la responsabilidad accesoria del fiador con posterioridad a la vigencia del contrato, interpretando que se extingue la fianza, por la prórroga consentida por el locador y, también, que la cláusula por la cual el fiador respondía aún vencido el contrato, señalaba la responsabilidad del mismo por todas las obligaciones del locatario, como restituir la cosa locada al vencimiento del plazo acordado e indemnizar los daños y perjuicios originados al locador, pero nunca sujetar al garante a la voluntad del locador y su afianzado, durante todas las veces que éstos prorroguen el plazo locativo. (CCivil y Com. San Isidro, sala I, marzo 23­993. ­ Nelson Roca de Eiras, Edelmira y otros c. Halon, Narciso S. y otro), DJ, 1993­2­446. En igual sentido se declaró que a pesar de la cláusula sobre extensión de la fianza, aun luego de fenecido el contrato, ésta queda fulminada por la prórroga consentida por el locador, en forma tácita o expresa. (C1aCC San Isidro, sala I, octubre 16 ­ 986. ­ Leonardi de Fauque, Lucía B. c. Adomat, Ana M. y otro), DJ, 987­I­39.

 

IV. EXTENSIÓN DE LA FIANZA ANTE LA IRRESTITUCIÓN DE LA FINCA:

El artículo incorporado (1582 bis) sí extiende, ahora en forma expresa, la obligación subsidiaria del fiador, cuando la propiedad inmueble no es restituida a su debido tiempo al locador, sea al fenecimiento del plazo o ante la rescisión del locador, por alguna causal imputable al locatario.

Alguna jurisprudencia última, ya se pronunciaba en contra de extender la fianza, más allá de los límites temporales del plazo originario, exonerando al fiador de las nuevas modalidades convenidas entre las partes de la relación locativa sin su intervención y declaró que la responsabilidad subsidiaria se sujeta al plazo contractual primario y al lapso en que el obligado a restituir (locatario), incumpla con su deber de restituir la finca sin ocupación alguna. (CNCiv., Sala B, agosto 28, 1997. ­ Vardy, Jorge M. c. O’Rourke, Dioniso C. y otro), LA LEY, 1998­B, 347, en el mismo sentido (CNCiv., Sala M, octubre 15, 1997. ­ Vinelli c. Lagoas), LA LEY, 1998­C, 33; también (CNCiv., Sala H, mayo 27, 1997. - Regina, José M. c. Bethencourt, Ubaldo y otro), LA LEY, 1997­E, 13.

 

V. CONSENTIMIENTO DEL FIADOR ANTE CADA ACTO DE PRORROGACIÓN DEL PLAZO

La reforma del nuevo 1582 bis establece que el fiador deberá prestar por acto expreso su consentimiento, ante cada renovación o prórroga, tácita o expresa contrato locativo y nunca antes de concluido. Por ello, serán nulas las estipulaciones que liberen al locador de obtener el consentimiento del fiador, ante cada nuevo acto prorrogador del plazo, inclusive habrán de incluirse aquellos que prevén la “tácita reconducción”, aunque sí se extendería la fianza, en los que se incluyan “opción de prórroga”, en favor del locatario.

El imponerle al fiador la extensión de su fianza, fuera del plazo originario y bajo nuevas modalidades sin su intervención y menos consentimiento, iba mucho más allá de lo que un “buen hombre de negocios” podía suponer al tiempo de prestar su garantía y esto se transformó en grandes abusos de locatarios contra fiadores incautos, que creían afianzar sólo por el plazo contractual originario y por el tiempo en que el inquilino, obligado a restituir, pudiera resistirse a devolver la finca locada y no por más, aunque hubo interesantes fallos que ampararon sus relevaciones. (CNCiv., sala E, septiembre 7 ­ 995. ­ Mosconi, Guillermina G. c. Destefano, Alberto J.), LA LEY, 1996­B, 124; también (CCivil y Com. Azul, junio 18­996. ­ Biagi de Cóppola, María E. c. Pulido, Rodolfo), LLBA 1996­1004.

 

VI. CLASES DE FIANZAS CUYA EXTENSIÓN SE LIMITA:

El tercer apartado del nuevo artículo 1582 bis, tacha de nulidad a cualesquiera disposición anticipada que explaye la fianza. Se incluyen los supuestos de fianza “simple”, fiador “solidario” (sin los beneficios de excusión y división), como “codeudor” (concurre con los otros deudores) o fiador “principal pagador” (con las cargas de los codeudores solidarios <art. 2005 del Cód. Civil>).