Prólogo
Hoy me ha tocado presentar esta obra dedicada a nuestro mundo, el 谩mbito de la propiedad horizontal, que con seguridad involucra a casi todos los habitantes de este suelo. Son pocas las personas en Argentina que por una u otra parte carezcan de conexi贸n con esta figura, sea por un departamento, local, garaje, casa o dormy" en barrio cerrado, tanto para residir, comerciar o tomar vacaciones, siempre de alg煤n modo estaremos relacionados, con mayor o menor inter茅s.
La propiedad horizontal puede reunir a personas de diferentes idiosincrasias, credos, razas, actividades, edades, que deben residir en amplios y a veces estrechos lugares y cohabitar o servirse de partes comunes, por esta convivencia nacen dificultades que deben necesariamente superarse 谩gilmente, para proseguir la vida cotidiana en comunidad.
Ante la necesidad de tener una gu铆a con definiciones posibles a las trances que diariamente se pueden presentar, en esta entrega, los autores, Abatti y Rocca (h), consagrados juristas del derecho inmobiliario y titulares de CAPRA y CADIPH, respectivamente, a m谩s de brindar un panorama general, tratan las principales situaciones, condensando remedios pr谩cticos y originales, para muchos casos particulares, con una eficiente sistematizaci贸n y buenos 铆ndices, que permiten abordar r谩pidamente el tema en cuesti贸n.
Recorriendo sus p谩ginas, vemos a este libro dividido en cinco grandes partes, a saber: r茅gimen, modelos pr谩cticos, jurisprudencia, glosario y legislaci贸n; mas a su vez r茅gimen" desmenuza los temas que la involucran, como consorcio, facultades y deberes de los copropietarios, restricciones, destino de unidades, partes comunes y propias, conservaci贸n, expensas, asamblea, consejo, administrador y encargado, etc. El segmento pr谩ctico contiene m谩s de 50 sagaces propuestas de cartas y otros documentos, que pueden adecuarse a las necesidades del caso. El glosario incluye casi todas las palabras del vocabulario horizontal". En la legislaci贸n se transcriben las principales normas; la jurisprudencia tra铆da, nos revela las soluciones judiciales actuales a muchas controversias planteadas.
Podemos garantizar que este interesante trabajo podr谩 ayudar a los sujetos de la propiedad horizontal a zanjar sus dificultades, acerc谩ndolos a entender cu谩les son las soluciones acogidas por la legislaci贸n, jurisprudencia y doctrina, a los innumerables problemas que peri贸dicamente se suscitan.
Vaya mi saludo de aceptaci贸n por esta ingeniosa labor jur铆dica emprendida.
HORACIO BIELLI
Presidente de la C谩mara Argentina de la Propiedad Horizontal
Índice General
Parte A - R脡GIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Consorcio de propietarios
II. Facultades y deberes de los copropietarios
III. Restricciones del r茅gimen de PH.
IV. Destino de las unidades funcionales
V. Partes comunes y propias
VI. Conservaci贸n y reparaci贸n de aver铆as
VII. Expensas comunes
VIII. Asamblea de copropietarios
IX. Consejo de administraci贸n
X. Administrador del consorcio
XI. Encargado del edificio
XII. Los alquileres temporarios y su inconveniencia
Parte B - MODELOS PR脕CTICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Reglamento de copropiedad y administraci贸n
II. Reglamento interno de edificio
III. Consejo de administraci贸n: obligaciones de los copropietarios
IV. Intimaciones, notificaciones, reclamos y resguardos extrajudiciales
1. Administrador apercibe al encargado del edificio ante incumplimiento de tareas obligatorias por normas legales
2. Administrador convoca a asamblea general ordinaria de propietarios
3. Administrador despide empleado del edificio por injurias graves a copropietario (o al mismo administrador)
4. Administrador despide sin preaviso al encargado o personal de limpieza, por decisi贸n del consorcio, con liquidaci贸n a su disposici贸n
5. Administrador intima a consorcista que cancele expensas, intereses y gastos
6. Administrador intima a copropietario abstenerse de guardar en garaje automotor con dimensi贸n extranormal
7. Administrador intima a copropietario abstenerse de ingresar en garaje, automotor que excede l铆mites del elevador
8. Administrador intima a copropietario permitir acceso para reparaciones urgentes
9. Administrador intima a copropietario por ruidos molestos
10. Administrador intima a copropietario que cese en unidad destino prohibido
11. Administrador intima a copropietario que desmonte construcciones prohibidas, apercibiendo litigio
12. Administrador intima a copropietario que retire animal especialmente prohibido, en unidad y ante ruidos molestos, olores o destrozos
13. Administrador intima a pagar expensas apercibiendo ejecuci贸n
14. Administrador intima al encargado del edificio a desocupar la vivienda ante despido, apercibiendo con denuncia penal y desalojo
15. Administrador intima al encargado del edificio a desocupar su vivienda por concluir la relaci贸n laboral
16. Administrador intima al encargado del edificio que cumpla horario laboral fijado
17. Administrador intima que copropietario retire animal de unidad, por ruidos molestos, olores o destrozos
18. Administrador intima reparar aver铆as privativas que afectan a otros copropietarios y/o partes comunes
19. Administrador notifica a empleado del edificio suspensi贸n laboral ante reiteradas llegadas tarde"
20. Administrador rechaza imputaciones del consorcista sobre inactividad para resarcirle da帽os, m谩s le imputa indebidamente deuda por expensas y gastos propios de sus reclamos
21. Administrador remite liquidaci贸n e intima de pago a consorcista
22. Administrador responde a reclamos de consorcista con filtraciones cuales acepta reparar, pero no indemnizar los objetos depositados"
23. Administrador responde a solicitud de asamblea
24. Administrador sustituyente cita al anterior a reuni贸n de consorcio por faltar documentaci贸n
25. Comprador de unidad se resguarda ante estado (edificio u obras) mas deudas o litigios del consorcio o consorcista, por monto mayor
26. Comprador de unidad instruye a escribano que pida informes al administrador, sobre deudas o litigios del consorcio, por monto mayor
27. Comprador de unidad en propiedad horizontal, pide informes al administrador, sobre deudas o litigios del consorcio, por monto mayor
28. Consorcista exige que administrador convoque a asamblea por puntos" urgentes
29. Consorcista intima al administrador por reparaciones urgentes
30. Consorcista intima reparaciones que presupuesta y apercibe ejecutarlas
31. Consorcista otorga carta-poder" para su representaci贸n en asamblea general ordinaria de propietarios
32. Consorcista pide a consejo" del consorcio, que audite cuentas al administrador
33. Consorcista reclama al administrador ante da帽os por filtraciones
34. Consorcista reclama al administrador por olores nauseabundos del conducto de ventilaci贸n
35. Consorcista reclama al administrador por reparaciones mal realizadas
36. Consorcista reintima que reparen filtraciones y aver铆as derivadas, tanto a cosas propias como del locatario, apercibiendo asumir arreglos mas litigar
37. Consorcista impugna al administrador las expensas comunes liquidadas
38. Copropietario anoticia al consejo" sobre resultado desfavorable en juicio del consorcio
39. Escribano designado para escriturar unidad pide informes al administrador sobre el edificio mas deudas, litigios y obras del consorcio
40. Locador intima al consorcio por negarse a que su locatario de restaurante instale conducto para expulsar gases y humo
41. Locatario comercial intima al locador ante negaci贸n del consorcio que instale conducto para expulsar gases y humo de su restaurante
42. Locatario perjudicado por gases y humo de restaurante intima al locador para que instalen depurador
43. Locatario reclama a su locador que discriminen en liquidaciones las expensas extraordinarias, porque su contrato lo excluye de pagarlas
44. Procomprador de unidad en PH pide informes a lindero inferior o contiguo sobre eventuales reclamos al enajenante
45. Propietario damnificado por siniestro imputable al consorcio, denuncia da帽os y reclama directamente a la aseguradora ante, supuesta inactividad del administrador
46. Propietario de finca siniestrada acepta cuanto le indemniza parcialmente aseguradora del inquilino y reserva diferencias por reclamar a terceros
47. Vecino lindero inferior o contiguo contesta a procomprador de unidad en PH su inquisici贸n sobre eventuales reclamos al enajenante o consorcio
48. Vecino lindero reclama al administrador del edificio contiguo por invasi贸n de plantas
49. Vecino lindero reclama al administrador del edificio contiguo por filtraci贸n y/o humedades
50. Vendedor de unidad en ph declara que inexisten deudas o litigios del consorcio, por monto mayor
51. Vendedor reclama a comprador de su unidad reintegrarle el fondo de reserva" oportunamente aportado al consorcio
Parte C - JURISPRUDENCIA SISTEMATIZADA
I. Asambleas de propietarios
II. Administraci贸n del consorcio
III. Destino de las unidades y construcciones prohibidas
IV. Relaciones laborales
V. Partes propias y comunes del EH
VI. Consorcio de propietarios, gobierno y responsabilidades
VII. Da帽os y perjuicios
VIII. Expensas comunes
IX. Medidas precautorias
X. Reglamento de copropiedad
XI. Reparaciones del EH
XII. Animales
Parte D - GLOSARIO B脕SICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Vocabulario de t茅rminos interdisciplinarios integrados
Parte E - LEGISLACI脫N DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
I. Ley 13.512 de Propiedad Horizontal
II. Decreto 18.734/1949 reglam. Ley 13.512 de Propiedad Horizontal
III. Ley 941 (CABA) Registro P煤blico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires
IV. Ley 12.981 Encargados de Casas de Renta y Propiedad Horizontal
V. Decreto 11.296/1949 reglam. Ley 12.981 Encargados de Casas de Renta y Propiedad Horizontal
VI. Convenio Colectivo de Trabajo 378/04
Bibliograf铆a
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