Editorial García Alonso ::

Locaciones y procesos de desalojo c/CD-ROM

Autores: Enrique Luis Abatti, Ival Rocca (h)
1ª ed., 464 págs., julio 2010
ISBN: 978-9879488-81-2
Editorial: García Alonso
Formato: 16x23
Encuadernación: Tapa blanda

Precio: $ 290,00

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Para enfrentar los problemas cotidianos de la locación (controversias, litigios, insolvencias, impagos y moras) los autores de estas páginas proponen ingeniosos remedios. Así, desarrollan procesos, cautelas, desahucios, ejecuciones y desmenuzan el desalojo abreviado en varias jurisdicciones. También agregan modelos prácticos, con 123 escritos judiciales (agotan el desalojo) y 138 contratos, convenios, cláusulas, intimaciones, notificaciones, reclamos y resguardos, listos para utilizarse.
Incluyen al temario: alquileres y estabilizaciones, arreglos o transacciones (extra y judiciales), desalojos (abreviado, anticipado, comodato, leasing, locación, intrusión), cláusulas penales, convenios de desocupación, ejecuciones, fianzas (y otras garantías), homologación de convenios, contratos (y otros actos), impuestos, intimaciones, mejoras (con diferentes efectos), notificaciones, prórrogas y renovaciones, renegociaciones, resolución anticipada, usurpación, etc. mas aportan 46 originales pactos de alquileres.
Con el CD-ROM explayan las fórmulas (escritos judiciales, contratos, intimaciones), la jurisprudencia sistematizada, la legislación, la bibliografía y hasta un glosario de interés, facilitando más el manejo de la obra.

Autores

Dr. Enrique Luis Abatti

Abogado (U.B.A.).

Presidente (2006/2007) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).

Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.

Colaborador de: Ámbito Financiero", Atlas del Sud", Clarín", Doctrina Judicial", El Cronista Comercial", El Derecho", Infobae", Jurisprudencia Argentina", La Doctrina"; La Ley", La Nación", La Prensa", La Razón", Mercado Inmobiliario", Omeba" Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores".

Dr. Ival Rocca (h)

Abogado (U.B.A.).

Ex Asesor Jurídico ad honorem" del C.N.I.I.

Vicepresidente (2006/2007) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).

Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados.

Director del periódico El Liberal de San Isidro".

Vocal de Asoc. Ciudadanía Solidaria".

Colaborador de: Ámbito Financiero", Clarín", Doctrina Judicial", El Cronista Comercial", El Derecho", Infobae", Jurisprudencia Argentina", La Doctrina"; La Ley", La Nación", La Prensa", La Razón", Mercado Inmobiliario", Omeba" Enciclopedia Jurídica, Reunión de Administradores".

Prólogo

La obra, cuyos autores, los doctores Abatti y Rocca (h.), me han pedido que prologue, constituye una muy completa puesta al día de los aspectos teóricos, doctrinales y jurisprudenciales, y también prácticos, del derecho de las locaciones urbanas. Digo Derecho de las Locaciones Urbanas" ahora con mayúsculas y entrecomillado porque esta materia por la especificidad derivada de sus particularismos se ha erigido desde hace ya muchas décadas en un sector donde campean principios específicos y soluciones elaboradas, en función de esa especificidad, por la jurisprudencia.

Pero en la actualidad el desafío se renueva ante nuevas figuras que aparecen en el firmamento locativo, como es el caso de las que los autores denominan relaciones cuasilocativas tales como las emergentes del Leasing". Dicen los autores que en tales supuestos, el dador estará legitimado para accionar por resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones y pedir simultáneamente el reintegro del uso y goce de la finca, mediante la interposición de la pretensión de desalojo, "tal como lo haría el locador frente al locatario incumplidor, interpretando el art. 26 de la ley 25.248. Ante la carencia de normas procesales específicas en la mencionada ley, la demanda de desalojo se regirá por las disposiciones generales sobre desalojo (art. 679 CPCCN), tramitado en proceso ordinario o sumarísimo. Respecto al abandono de la finca en leasing (art. 1564 CC), se aplicará el art. 49 de la Ley de Alquileres 21.342 y para el supuesto de homologación judicial de convenios de desocupación, regirá su art. 47, interpretando el art. 26 de la ley 25.248".

Como fácilmente se advierte una nueva obra no sólo se define por la actualización que, de las cuestiones clásicas, ella contiene. Además, la auténtica novedad ha de hallarse en las nuevas respuestas que se lanzan a la consideración de la doctrina. Escojo una de las tantas que nos proponen Enrique Abatti e Ival Rocca (h.): el valor de la cosa juzgada de la sentencia anticipada de desalojo. Señalan que cuando se dicta una sentencia de futuro y queda firme, conforme a la jurisprudencia dominante, hace cosa juzgada. Supongamos por un momento que luego de dictada una sentencia condenando para futuro, se sancione una ley de orden público prohibiendo desalojar. Como nuestros tribunales tienen resuelto que una ley nueva no puede alterar la cosa juzgada porque atentaría contra derechos incorporados al patrimonio y violaría la garantía del art. 17 de la CN, la admisión de la condena de futuro vendría a privar eventualmente a los locatarios demandados, del ejercicio de defensas tan sustantivas como la alegación de una ley nueva prohibitiva de la rescisión contractual o del desalojo. Con el agravante que un instituto formal como lo es la demanda anticipada de desalojo vendría a dar por tierra con un derecho emanado de ley nacional, cuanto resultaría en oposición con el art. 31 de la CN. Igualmente creemos que el riesgo descrito es inferior al beneficio que este sistema ofrece a la ciudadanía cumplidora".

Otra cuestión de sumo interés actual es el de los límites de la fianza prestada en el contrato de locación a partir de la sanción del art. 1582 bis del Código Civil que limita, ahora en forma expresa, la obligación subsidiaria del fiador, cuando el inmueble no es restituido a su debido tiempo al locador, sea al fenecimiento del plazo o ante la rescisión del locador, por una causal imputable al locatario.
He elegido tan sólo un par de las tantas cuestiones y sus respuestas que en esta obra se brindan, con criterio moderno y por eso, actual. Pero la obra no se agota en su soporte en papel. Con ser el aporte más importante a mi juicio, los autores no han olvidado ese auxiliar, hoy invalorable, que es el vademécum de modelos de contratos en soporte electrónico, contenidos en el C.D. que acompaña al libro. Este soporte dota a la obra de una practicidad inusual a todo aquel que en su quehacer diario fuere o no abogado se ve en el menester de elaborar instrumentos contractuales específicos.

Creo, en suma, que nos hallamos ante una obra valiosa desde lo expositivo y práctica a la vez, que enriquece la producción nacional en un tema del derecho contractual que con diversas motivaciones, según las distintas épocas, ha sufrido las vicisitudes tanto en sus formulaciones legales como en la jurisprudencia.

EDUARDO A. ZANNONI

Índice General
Capítulo I
EL CONTRATO DE LOCACIÓN INMOBILIARIA URBANA

I. Generalidades
1. Concepto
2. Plexo normativo
3. Terminología
4. Caracteres
5. Elementos

II. Derechos y obligaciones de las partes
1. Obligaciones del locador
2. Obligaciones del locatario
3. Transmisión por causa de muerte y actos entre vivos

III. Caso fortuito y fuerza mayor
1. Exenciones en la locación
2. Antecedentes
3. Circunstancias de hecho
4. Tipificación de casos fortuitos
5. Incendio: Inversión probatoria absurda
6. Carga del caso fortuito al locador
7. Conclusión de la locación por caso fortuito
8. Normas confluyentes al caso fortuito y fuerza mayor
9. Imprevisión
10. Convergencia: caso fortuitofuerza mayor" e imprevisión
11. Exención convencional

IV. Mejoras y refacciones
1. Noción general
2. Aspectos prácticos. Consecuencias de su apropiación inmediata o mediata
3. Las mejoras y el IVA
4. Abandono y mejoras
5. Mejoras obligatorias incumplidas
6. Cuándo pactar la incorporación de mejoras
7. Desalojo para acrecentar locatividad o mejorar la finca (art. 1507 inc. 4º CC)
8. Prohibición legal al locatario de separar mejoras
9. Renuncia del locatario al reembolso de mejoras
10. Derecho de retención por mejoras
11. Jurisprudencia
12. Derecho del locatario a compensar mejoras
13. Apropiación (incorporación) de mejoras
14. Conclusión

V. Fianza en la locación y otras garantías
1. Fianza o garantías locativas
2. Caracteres
3. Otras garantías
4. La fianza en la legislación
5. Clases de fianzas
6. La fianza mercantil
7. Tipos de fianzas locativas
8. El fiador solidario y principal pagador"
9. ¿Responde el fiador hasta la restitución del inmueble?
10. Limitación a la extensión de la fianza locativa
11. Extensión de la fianza ante irrestitución de la finca
12. Consentimiento del fiador para prorrogar el plazo contractual
13. Clases de fianzas cuya extensión se limita
14. El fiador codeudor solidario"
15. Intervención del fiador en el desalojo del afianzado
16. Prescripción de la acción contra el fiador

VI. Depósito de garantía
1. Denominación
2. Naturaleza jurídica
3. Formas de integración
4. Contratos pesificados (ley 25.561)

VII. Sublocación y cesión
1. Sublocación
2. La sinrazón de limitar los subalquileres
3. Sublocación: concepto
4. Cesión: concepto
5. Cesión y sublocación: diferencias entre ambos institutos
6. Préstamo gratuito o comodato

VIII. Conclusión de la locación
1. Generalidades
2. Causales
3. Efectos de la conclusión

IX. Cuestiones locativas y propuestas prácticas
1. Alquiler referido a explotación del locatario (art. 3º ley 23.091)
2. Alquileres divisibles o indivisibles (menos de un mes)
3. Canon cuotativo o pacto cuotativo (alquiler cuotativo)
4. Caución de pagarés ante falta de dinero para integrar el depósito
5. Cláusula de reintegro de la finca (con abandono) por el fiador ¿válida o no?
6. Cláusula de reintegro de la finca (ante falta de pago de alquileres y sin abandono) por el fiador ¿nula o no?
7. Cláusula de rescisión del contrato por el fiador ¿efectiva o no?
8. Cláusulas autorizando al locador a interrumpir los servicios a la finca ante incumplimientos del locatario
9. Convenio de desocupación ¿releva al fiador o no?
10. Depósito de la locación y caución de pagarés por más meses que años de contrato ¿atacable o no?
11. Mandatos al fiador locativo habilitándolo a rescindir, restituir el inmueble o incoar desalojo
12. Plazos mínimos legales, no puede modificarse el alquiler, salvo los escalonados
13. Prohibición legal de indexar o prohibición de reajustar
14. Prórrogas menores del plazo (1 a 12 meses) y resolución anticipada, de rescindir antes ¿corresponde indemnizar y preavisar?
15. Reformulación del contrato bajo los plazos mínimos
16. Renovación y prórroga. Sus diferencias
17. Resolución anticipada, 60 días y no 2 meses
18. Resolución anticipada ¿funciona adeudando alquileres o no?
19. Resolución anticipada, no puede ser limitada por pactos
20. Resolución: efecto retroactivo, rescisión efectos posteriores
21. Solidaridad o no de locatarios
22. Solidaridad o no de los locadores
23. Suscripción de pagarés por deudas de la locación
24. Vencimiento del plazo contractual sin iniciar inmediatamente el desalojo ¿releva al fiador o no?
25. Vencimiento del plazo contractual y aumento de alquileres ¿prosigue las cláusulas del vencido o no?

Capítulo II
LA LEY 23.091 DE LOCACIONES URBANAS

I. Disposiciones generales
II. De las locaciones destinadas a vivienda
III. De la promoción de locaciones destinadas a vivienda
IV. Disposiciones complementarias

Capítulo III
VIGENCIA PARCIAL DE LA LEY 21.342/76
(LOCACIONES URBANAS)

Capítulo IV
LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES
EXTRA Y HABITACIONALES

1. Noción previa
2. Cláusulas ineficaces y anulables
3. Estipulaciones para estabilizar alquileres

Capítulo V
EL IVA EN LOCACIONES
CON DESTINO LUCRATIVO

1. Alcances
2. Supuestos especiales
3. Casos prácticos
4. Política impositiva

Capítulo VI
LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS
Y LA VEDA A REAJUSTES

1. Antecedentes
2. Contratos afectados por la normativa emergencial
3. Imprevisión contractual. Acción directa por reajuste
4. Prohibición de indexar y reajustar: una virtual desuetudo
5. Cláusulas contractuales para prevenir y preservar de perjuicios al acreedor por desindexación

Capítulo VII
EL IMPUESTO DE SELLOS
A LOCACIONES COMERCIALES EN CABA

1. Introducción
2. Dudas
3. Alícuota
4. Mejoras obligatorias
5. Exclusión del IVA en el cómputo
6. Impuestos y tasas
7. Expensas de la PH
8. Prórrogas
9. Prórrogas sucesivas
10. Plazo supeditado a cumplir objeto determinado (art. 1508 CC)
11. Reflexión final

Capítulo VIII
EL COMODATO INMOBILIARIO

1. Noción
2. Caracteres
3. Clases según los plazos
4. Elementos
5. Derechos y obligaciones de las partes
6. Garantías accesorias
7. Convenio de desocupación
8. Conclusión del comodato
9. La exención de sellado o timbrado
10. Selección de algunos arts. del CC sobre comodato

Capítulo IX
LOS PROCESOS DE DESALOJO

I. El desalojo en sus aspectos generales

1. Aclaración previa
2. Introducción
3. Precisión terminológica
4. ¿Pretensa real o personal?
5. Ventajas de la acción de desalojo basada en el art. 680 y ss. CPCCN
6. Jurisdicción y competencia
7. El tipo de proced. en los códigos provinciales
8. Constitucionalidad
9. Objeto
10. Sujetos
11. Demanda
12. Reconvención
13. Prueba
14. Declaración de puro derecho
15. Apertura a prueba
16. Sentencia
17. Recursos

II. Procedimiento especial de desalojo abreviado
(arts. 680 ter y 684 bis del CPCCN)

1. Antecedentes
2. Naturaleza jurídica
3. Requisitos
4. Tramitación
5. Reconocimiento de la finca
6. Desalojo inmediato como medida cautelar
7. Propuestas de reformas en códigos provinciales
8. Consultor Técnico
9. Proceso especial de desalojo abreviado en códigos provinciales

III. Desalojo en el comodato

1. Sujetos del proceso
2. Normas aplicables. Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 684 bis CPCCN)
3. Convenio de desocupación comodativa (comodaticia)

IV. Desalojo en el leasing

1. Procedimiento
2. La demanda anticipada de desalojo en el leasing
3. El convenio de desocupación en el leasing
4. La mediación previa en el leasing

V. Desalojo en la intrusión

1. Desalojo inmediato de intrusos en jurisdicción nacional (art. 680 bis CPCCN)
2. Desalojo inmediato de intrusos y tenedores precarios en la prov. de Bs. As.

VI. El desalojo en la usurpación

1. El delito de usurpación (ley 24.454)
2. Proced. especial de desalojo ante el fuero penal

VII. La usurpación y el leasing inmobiliario

a) Introducción
b) Usurpación en el leasing inmobiliario
c) Tomador y dador como sujetos pasivos del delito
d) Supuestos que alcanzan al tomador y al dador como damnificados
e) Legitimación activa
f) Procedimiento especial de desalojo en el ámbito penal (art. 238 bis. CPPN) de finca en leasing

VIII. Demanda anticipada de desalojo
(condena de futuro)

1. Concepto y terminología
2. Modificación sustantiva
3. Privación ilegal de defensas
4. Restricción al derecho de retención
5. Traba a la acción por imprevisión
6. Deber de cumplir ante el derecho de exigir
7. Exigibilidad de las obligaciones a plazo: Momento
8. Garantías de juez natural y ley anterior
9. Condiciones de admisibilidad
10. Trascendencia y objetivos
11. El accionar anticipado en las pruebas y cautelas
12. La demanda anticipada y condena de futuro para el comodato y el leasing

IX. Convenio de desocupación locativo

1. Concepto
2. Requisitos
3. Homologación

Capítulo X
ESCRITOS JUDICIALES

I Desalojo en la locación

A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES
1. Demanda locador desalojo por falta de pago
2. Contestan demanda locatarios en desalojo por falta de pago y oponen excepciones
3. Impugna actor (locador) como falsa documentación en traslado, ofrece la finca por desalojar a embargo (caución) y pide su entrega (art. 684 bis CPCCN)
4. Pide actor (locador) entrega del inmueble, ofrece caución y se opone a depósito de alquileres (art. 684 bis CPCCN)
5. Pide actor (locador) entrega del inmueble (art. 684 bis CPCCN) ante demanda incontestada y presentación de ocupante (supuesto sublocatario)
6. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por impagar alquileres u otras cargas (art. 410 CPCCN)
7. Pide locador mandamiento para verificar mejoras
8. Demanda locador desalojo por vencimiento de contrato
9. Contesta locador traslado a excepciones por falta de legitimación activa y defecto legal mas pide sanciones ante malicia y temeridad procesal
10. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por contrato locativo fenecido
11. Pide actor (locador) lanzamiento habilitando días y horas inhábiles mas facultad de denunciar domicilio
12. Acta de audiencia conciliatoria acordando plazo, desocupación y honorarios más luego homologada por el juez
13. Acredita actor (locador) cumplimiento de caución y pide lanzamiento con facultades especiales
14. Demanda locador por cumplimiento de contrato
15. Medida cautelar pide locatario para liberar su acceso a finca locada situada en barrio privado
16. Demanda locador por condena de futuro (demanda anticipada, art. 688 CPCCN)
17. Demanda anticipada de desalojo (art. 688 CPCCN), locador contesta traslado al allanamiento y pide constatación del inmueble
18. Convenio de desocupación con plazo vencido, locador pide homologación
19. Demanda locador homologación convenio de desocupación con firmas certificadas (art. 47 ley 21.342)
20. Convenio de desocupación sin firmas certificadas, locador demanda homologación (art. 47 ley 21.342)
21. Contesta traslado locador en homologación, pide entrega del inmueble y sanciones
22. Pide locador ampliación del auto de lanzamiento, oficios y facultades especiales en homologación
23. Demanda locador por ejecución de alquileres
24. Oponen locatarios excepción por litispendencia en ejecución de alquileres
25. Opone locatario excepción por pago parcial en ejecución de alquileres
26. Demanda locatario consignando alquileres
27. Amplían locatarios demanda pro consignación de alquileres
28. Contesta locador demanda por consignación de alquileres
29. Demanda locatario consignando llaves (simbólica) de inmueble locado
30. Contesta locador demanda por consignación de llaves
31. Demanda supuesto locatario su reconocimiento en esa calidad
32. Contesta accionado (denunciado como locador) demanda por reconocimiento como locatario
33. Demanda locador cobro de pesos por indemnización ante ocupación extemporánea
34. Contesta accionado demanda pro cobro de pesos por indemnización ante ocupación extemporánea
35. Demanda ordinaria incoa locador por cumplimiento de cláusulas penales
36. Contesta locatario demanda ordinaria por cumplimiento de cláusulas penales
37. Demanda locador desalojo por cesión indebida de locación
38. Contesta cedente demanda pro desalojo por cesión indebida
39. Demanda locador desalojo por sublocación prohibida
40. Contesta locatario demanda pro desalojo por sublocación prohibida
41. Demanda locador desalojo por uso abusivo
42. Contesta locatario demanda pro desalojo por uso abusivo
43. Demanda locador pro recuperación de inmueble abandonado por locatario
44. Contesta locador demanda pro desalojo por abandono de locación
45. Medida de no innovar para impedir destrucción del inmueble pide locador en desalojo por cualesquiera causales
46. Habilitación de feria en desalojo por cualesquiera causales
47. Apelación de honorarios en desalojo por cualesquiera causales
48. Contesta traslado a interposición de recurso extraordinario alegando sentencia inconstitucional
49. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA)
50. Administrador (P.H.) pide verificar judicialmente actividades contrarias al reglamento por locatarios para incoar litigio
51. Locador formula descargo a denuncia sobre dar hotelería sin habilitación GCBA, alegando locación temporaria

B) CONCILIACIONES
52. Se presenta demandada en desalojo y junto al actor hacen saber acuerdo conciliatorio cual piden homologar, consintiendo los letrados

C) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS
53. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de locatario
54. Mandamiento para verificar estado de mejoras más conservación del inmueble a desalojar, habilitando días y horas inhábiles
55. Mandamiento pro lanzamiento, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por guardia
56. Oficio a la Policía Federal
57. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia (CABA)
58. Oficio de lanzamiento (ley 22.172)
59. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA)
60. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución
61. Oficio al servicio médico del Poder Judicial

D) AUTOS JUDICIALES
62. Auto dando traslado de demanda en desalojo por falta de pago (art. 684 bis CPCCN) imponiendo trámite sumarísimo e innecesaria la constatación previa
63. Auto homologando acuerdo conciliador y convenio de desocupación
64. Auto ordenando lanzamiento en desalojo por falta de pago (art. 684 bis CPCCN sumarísimo)
65. Auto ordenando lanzamiento en desalojo por vencimiento de contrato

II Desalojo en el comodato

A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES
66. Demanda comodante desalojo por cesación de comodato precario
67. Demanda comodante desalojo por vencimiento de plazo del comodato
68. Comodante contesta traslados sobre documentación y opone falta de legitimación pasiva
69. Pide comodante entrega anticipada del inmueble comodatado (art. 684 bis. CPCCN )
70. Pliego de posiciones para comodatario en desalojo por fenecer el plazo
71. Recurre por reposición comodante a reconocimiento previo del inmueble, en desalojo ante plazo vencido
72. Demanda comodatario consignando llaves (simbólica) de finca
73. Demanda supuesto comodatario por su reconocimiento en esa calidad
74. Contesta comodante demanda por reconocimiento como comodatario
75. Demanda comodante desalojo de subcomodato prohibido
76. Contesta comodatario demanda pro desalojo por subcomodato prohibido
77. Demanda comodante pro desalojo por uso abusivo
78. Contesta comodatario demanda pro desalojo por uso abusivo
79. Demanda comodante pro recuperación de inmueble abandonado
80. Contesta comodatario demanda pro desalojo por abandono de finca
81. Pide comodante declaración de puro derecho" y subsidiariamente se fije audiencia (art. 359 CPCCN)
82. Pide comodante facultad de denunciar domicilio porque sustrajeron chapa" con numeración
83. Pide comodante sentencia en desalojo de comodatario

B) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS
84. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de comodatario
85. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA)
86. Mandamiento pro lanzamiento, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por guardia
87. Oficio a la Policía Federal
88. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia (CABA)
89. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA)
90. Oficio al servicio médico del Poder Judicial
91. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución

C) AUTOS JUDICIALES
92. Auto ordenando lanzamiento (extraña jurisdicción) en desalojo por comodato fenecido aplicando analógicamente art. 684 bis CPCCN
93. Auto de lanzamiento (aplica por analogía 684 bis CPCCN) previa caución trabando embargo sin monto sobre la finca (Capital Federal) comodatada a desalojar
94. Auto que acoge demanda para desalojar comodato y por art. 319 fija trámite sumarísimo (art. 498 CPCCN)

III Desalojo en la intrusión

A) DEMANDAS Y CONTESTACIONES
95. Demanda propietario desalojo por intrusión
96. Mandamiento pro constatar estado de ocupación del inmueble a desalojar
97. Acta notarial notificando demanda pro desalojo de intrusos
98. Contesta traslado propietario, pide entrega del inmueble intrusado e incoa incidente de temeridad procesal
99. Acredita actor que cumplió caución y pide lanzamiento de intrusos

B) NOTIFICACIONES, OFICIOS Y MANDAMIENTOS
100. Mandamiento pro lanzamiento de intrusos, habilitando día y hora inhábil, a cumplir por el cuerpo de guardia
101. Oficio a la Policía Federal
102. Oficio a la Secretaría de Minoridad y Familia
103. Oficio a la Subsecretaría de Gestión de Acción Social (GCBA)
104. Oficio al Registro de la Propiedad Inmueble para trabar embargo sobre inmueble dado en caución
105. Oficio al servicio médico del Poder Judicial
106. Pide declaración de puro derecho" y subsidiariamente se fije audiencia (art. 359 CPCCN)
107. Pide facultad de denunciar domicilio porque retiraron chapa" con numeración
108. Pide lanzamiento habilitando días y horas inhábiles mas facultad de denunciar domicilio
109. Pide mandamiento pro verificación de mejoras
110. Pide oficio a la Subsecretaría de Gestión Social (GCBA)
111. Pide sentencia en desalojo por intrusión
112. Pliego de posiciones para demandado en desalojo por intrusión
113. Demanda propietario desalojo por intrusión (prov. Bs. As.)

IV Desalojo en el leasing

A) INTIMACIONES DE PAGO PREVIAS A DEMANDAR POR DESALOJO
114. Dador inmobiliario intima a pagar cánones al tomador moroso que sólo abonó entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. b", ley 25.248)
115. Dador inmobiliario intima a pagar cánones al tomador moroso que abonó tres cuartos o más del monto total de los cánones (art. 20 inc. c", ley 25.248)
116. Tomador inmobiliario intimado de pago" notifica la fecha cuando cancelará su obligación
117. Tomador inmobiliario intima al dador a recibir cánones bajo apercibimiento de consignación

B) DEMANDAS PRO DESALOJO ANTE IMPAGO DE CÁNONES
118. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones por monto menor a un cuarto del total (art. 20 inc. a", ley 25.248)
119. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones por monto menor a un cuarto del total (art. 20 inc. a", ley 25.248), oponiendo excepción de defecto legal
120. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. b", ley 25.248)
121. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones entre uno y menos de tres cuartos del monto total (art. 20 inc. b", ley 25.248)
122. Demanda pro desalojo al tomador moroso que pagó cánones entre tres cuartos o más del monto total (art. 20 inc. c", ley 25.248)
123. Contesta demanda pro desalojo tomador moroso que pagó cánones entre tres cuartos o más del monto total (art. 20 inc. c", ley 25.248)

Capítulo XI
MODELOS DE CONTRATOS

A) ALQUILERES, CÁNONES Y RESGUARDOS
124. Alquiler ($/US$) estacional diferenciado (dentro y fuera de temporada)
125. Alquiler (US$//$) escalonado alternativo fijado por inmobiliarias (opción para locatario)
126. Alquiler (US$//$) escalonado alternativo fijado por tercero y considerando o no, las mejoras introducidas (opción para locatario)
127. Alquiler comercial (US$//$) alternativo, escalonado o progresivo, a fijar por inmobiliarias (opción al locatario)
128. Alquiler comercial en dólares (US$) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario)
129. Alquiler comercial en euros () o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario)
130. Alquiler comercial escalonado anual simple en dólares (US$)
131. Alquiler comercial escalonado anual simple en euros ()
132. Alquiler comercial escalonado anual simple en pesos ($)
133. Alquiler comercial escalonado semestral
134. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas ascendentes (escalonado o progresivo)
135. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas con escalonamiento semestral ($)
136. Alquiler comercial global o total dividido en cuotas con escalonamiento anual ($)
137. Alquiler comercial global o total escalonado anual en dólares (US$), más cargas locativas, impuestos y sellado
138. Alquiler comercial integrado por suma fija y porcentaje de ventas
139. Alquiler comercial para farmacia o actividad afín en canon cuotativo" referido al algodón medicinal (incremento limitado)
140. Alquiler comercial para gastronomía en canon cuotativo" referido al kg de harina
141. Alquiler comercial reajustable en suspenso, bi-índice y acumulativo (opción del locador al cobrar)
142. Alquiler con reajustes o actualización en suspenso
143. Alquiler en dólares (US$) con resguardo para locador ante baja de la cotización
144. Alquiler en dólares (US$) con resguardo para locatario ante alza de cotización
145. Alquiler en dólares (US$) o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario)
146. Alquiler en euros () a depositarse en banco local o extranjero, a elección del locador
147. Alquiler en euros () con resguardo para locador ante baja de la cotización
148. Alquiler en euros () con resguardo para locatario ante alza de cotización
149. Alquiler en euros () o alternativamente fijado por inmobiliarias (opción para locatario)
150. Alquiler fijo en dólares (US$)
151. Alquiler fijo en euros ()
152. Alquiler fijo en pesos ($)
153. Alquiler imputado parcialmente al precio ante optación de compra
154. Alquiler imputado totalmente al precio ante optación de compra
155. Alquiler integrado por impuestos, tasas y tributos
156. Alquiler integrado por impuestos, tasas, tributos y expensas (P.H.)
157. Alquiler integrado por impuestos, tasas, tributos y expensas (P.H.) incluyendo extraordinarias
158. Alquiler reajustable semestralmente a valores de plaza que fijarán las partes o en defecto inmobiliarias ($)
159. Alquiler reajustable, excluyendo depósito dinerario dado por tercero
160. Alquiler residencial escalonado anual simple en dólares (US$)
161. Alquiler residencial escalonado anual simple en euros ()
162. Alquiler residencial escalonado anual simple en pesos ($)
163. Alquiler variado y alternativo en dólares o pesos (US$/$) reajustados a elección del locatario
164. Alquiler, multas y seguro, exclusivamente reajustables acumulativamente
165. Alquileres a pagar depositando en banco con cláusula penal" por demora
166. Alquileres a pagar en inmobiliaria y al corredor
167. Alquileres comerciales parciales pagados por adelantado
168. Alquileres comerciales totales pagados por adelantado y con bonificación
169. Alquileres comerciales totales pagados por adelantado
170. Alquileres de los primeros meses se compensarán con mejoras a ejecutar por el locatario
171. Alquileres eximidos por plazo de gracia", incluyendo las otras cargas locativas
172. Alquileres por devengarse a compensar con futuras mejoras
173. Alquileres por devengarse imputados al precio ante optación de compra
174. Alquileres puros eximidos por plazo de gracia", excluyendo las demás cargas locativas
175. Alquileres reajustables en suspenso previendo se derogue prohibición legal: breve noción
176. Alquileres residenciales de un bimestre pagados por adelantado
177. Arrendamiento rural en canon cuotativo"
178. Cánones cuotativos" en leasing inmobiliario
179. Resguardo para locador por eventuales restricciones a pagar alquileres en moneda extranjera

B) CESIÓN DE DERECHOS LOCATIVOS
180. Contrato pro cesión de derechos sobre locación inmobiliaria por locatario a tercero
181. Cesión del contrato por locatario con su afianzamiento transitorio
182. Colocador impugna tasación sobre alquileres del locatario (P.H.) por el nuevo período anual, porque excluyeron entrepiso que demolió éste y notifica su tasación incluyéndolo mas desecha otras responsabilidades
183. Notificación al locatario cedido

C) COMODATO INMOBILIARIO
184. Contrato de comodato inmobiliario para destino comercial en P.H.
185. Contrato de comodato inmobiliario para destino residencial en P.H.
186. Contrato de comodato inmobiliario simple
187. Convenio pro resolución anticipada de contrato locativo, sin indemnización
188. Acta por restitución de comodato inmobiliario e intimación ante daños
189. Aseguramiento de la finca por el comodatario
190. Comodato inmobiliario precario (sin determinar plazo)
191. Depósito de suma dineraria en garantía para responder por obligaciones del comodatario
192. Desalojo abreviado del comodatario (jurisdicción nacional)
193. Desalojo por demanda anticipada o condena de futuro
194. Expensas, tasas e impuestos asumidos por el comodatario
195. Fiador del comodatario
196. Garantización contra eventuales deudas o daños a la finca librando pagarés el comodatario
197. Garantización contra eventuales deudas o daños endosando pagarés de terceros el comodatario
198. Inspecciones periódicas de la finca por el comodante
199. Inventario autónomo avaluado de instalaciones, muebles (moblaje) y accesorios anexos al comodato
200. Liberación de responsabilidades del comodante por daños, asumiendo el comodatario el caso fortuito" y fuerza mayor"
201. Mejoras voluntarias eventuales del comodatario serán para el comodante
202. Mejoras voluntarias del comodatario, de autorizarse beneficiarán al comodante
203. Penalización por incumplir cargas del comodato e intereses por pagos en subsidio del comodante
204. Recibo de pago por averías (deterioros) en finca comodatada
205. Recibo por restitución de algún elemento correspondiente a la finca comodatada
206. Recibo por restitución de finca comodatada
207. Restitución de la finca antes del plazo ante necesidad por hechos imprevistos (art. 2284 Cód. Civil) acaecidos al comodante
208. Servicio de vigilancia o seguridad privada asumido por el comodatario aunque podrá rescindirlo

D) FIANZA EN LA LOCACIÓN Y COMODATO
209. Afectación de finca (propiedad inmueble) en garantía
210. Consentimiento del locador a sustituir el fiador locativo (en el mismo instrumento anterior)
211. Exclusión convencional de algunos bienes del fiador ante «ejecución»
212. Graduación a responsabilidad del fiador
213. Intimación al fiador a responder por alquileres impagos
214. Notificación al fiador ante alquileres impagos
215. Notificación al fiador ante inentrega de la finca
216. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual cancelado por el fiador y reservando repetir
217. Verificación periódica al patrimonio del fiador (pedido cotidiano de informes)
218. Signatura de documentos por fiador precaviendo agregados o inserciones fraudulentas

E) FONDO DE COMERCIO
219. Contrato de locación del fondo comercial

F) CORRETAJE INMOBILIARIO DE LOCACIONES
220. Autorización a corredor (inmobiliaria) para ofrecer finca en locación con exclusividad
221. Autorización simple para ofrecer locación inmobiliaria en exclusividad
222. Carta autorización a corredor (inmobiliaria) para ofrecer finca en locación comercial
223. Carta de pago por gastos o servicios (inventario; tasación) del corredor (inmobiliaria)
224. Corredor (inmobiliaria) acusa recepción del contrato en gestión y otros instrumentos
225. Corredor (inmobiliaria) asume el traslado de las cosas abandonadas por inquilino a desalojar
226. Corredor (inmobiliaria) asume mandato para clasificar o avaluar (inventariar o tasar)
227. Corredor (inmobiliaria) avalúa en forma general con descripción pormenorizada de la residencia
228. Corredor (inmobiliaria) notifica caducidad de «reserva» ante incomparecencia a suscribir contrato
229. Corredor (inmobiliaria) notifica oferta al prolocador
230. Corredor reclama a propietario por perturbaciones al ofrecimiento en locación
231. Corredor reclama su comisión por locación
232. Locador expresa conformidad a prolocatario que ofertó alquiler menor
233. Mandante autoriza a inmobiliaria para contratar limpieza del inmueble que ofrecerá
234. Mandante autoriza que cualesquiera reservas incumplidas queden para el corredor (inmobiliaria)
235. Mandante autoriza que determinada reserva incumplida quede para el corredor (inmobiliaria)
236. Mandantes rescinden autorización y corredor otorga carta de pago por gastos
237. Mandato a corredor (inmobiliaria) para cobrar los alquileres y otras atribuciones
238. Mandato a corredor (inmobiliaria) para cobrar los alquileres
239. Mandato a tercero para cobrar los alquileres y otras atribuciones
240. Obligación del corredor (inmobiliaria) sobre colocar cartel y publicitar la finca
241. Permisión a corredor (inmobiliaria) para colocar cartel ofreciendo la finca
242. Recibo de pago por gastos o servicios (inventario; tasación) del corredor (inmobiliaria)
243. Recibo de reserva simple para locación
244. Recibo del corredor (inmobiliaria) por depósito de contrato y otros instrumentos
245. Recibo del corredor (inmobiliaria) por recepción de comprobantes cancelados que integran alquileres
246. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante eventual adquisición del locatario con opción a compra
247. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante optación prorrogativa del locatario
248. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) ante renovación del contrato por el locatario
249. Reconocimiento de comisión al corredor (inmobiliaria) si el locatario eventualmente comprara la finca
250. Reconocimiento de comisiones a los corredores intervinientes por ambas partes ante eventual prórroga locativa
251. Reservante prolocatario acrece su oferta de alquiler
252. Reservante reclama al corredor (inmobiliaria) por «retención indebida» del dinero conque garantizó su oferta (cuasiseña o arras)
253. Reservante reclama al intermediario por «retención indebida» de reserva (cuasiseña)

G) CONTRATOS Y CONVENIOS DE LOCACIÓN INMOBILIARIA
254. Contrato de locación comercial o civil para ...(casa; casaquinta; chalé; departamento; depósito; fábrica; galpón; local comercial; lote; oficina administrativa o comercial; residencia; taller; vivienda; ...) amoblado ($/EUA$)
255. Contrato de locación con destino vivienda (residencial ) por empresa para hospedar a su personal (funcionarios)
256. Contrato de locación para ...(casa, casaquinta, chalé, departamento, depósito, local, oficina) con mejoras autorizadas y habilitación
257. Contrato de locación temporario (casa o departamento en P.H.) amoblado por vacaciones o turismo ($/EUA$)
258. Contrato de locación para finca amoblada (casa, departamento, edificio, local, galpón, oficina, etc.)
259. Contrato de locación para local u oficina comercial en P.H.
260. Contrato de locación para vivienda (residencial ) con alquileres escalonados (depósito bancario; expensas, impuestos, mantenimiento, tasas y servicios cargados al locatario, desalojo abreviado y jurisdicción prorrogada a Capital Federal)
261. Contrato de locación para vivienda ...(casa, casaquinta, chalé, departamento, dormy" <$/EUA$>)
262. Contrato de locación para vivienda tipo departamento en P.H.
263. Contrato de locación simple para vivienda (residencial ) tipo departamento (alquiler $)
264. Contrato de locación temporaria de apartamento residencial amoblado con servicios incluidos (cuasihotel)
265. Contrato de locación temporario destinado a vivienda (residencial) amoblada para ...(vacaciones; veraneo, turismo en $/EUA$)
266. Contrato locativo comercial de espacio para depósito o almacenamiento (por unidad métrica)
267. Contrato locativo inmobiliario comercial amoblado con alquileres adelantados
268. Contrato locativo inmobiliario comercial para finalidad determinada con muebles (arts. 1508 y 1507 2ª pte. CC)
269. Convenio pro bonificación temporaria de alquileres y compensación del depósito
270. Convenio pro reparaciones, refacciones y gastos extraordinarios asumidos por el locador con ajuste de alquileres
271. Convenio pro compensación de mejoras con alquileres a devengar

H) CONVENIOS DE DESOCUPACIÓN
272. Convenio de desocupación y homologación judicial
273. Convenio pro desocupación (desalojo) locativa (con fiador e indemnización)
274. Convenio pro desocupación (desalojo) locativa (sin fiador ni indemnización)
275. Acta de desocupación y restituyendo finca (propiedad inmueble) dada en locación

I) DEPÓSITO DINERARIO EN GARANTÍA DE LOCACIÓN
276. Adecuación del depósito dinerario de la locación
277. Depósito dinerario locativo a reintegrarse diferidamente
278. Depósito dinerario locativo a reintegrarse equiparado al monto del último alquiler
279. Resguardo para locador mediante adecuación del depósito locativo contemporánea al escalonamiento de alquileres
280. Resguardo par locador mediante adecuación del depósito locativo en pesos ante diferencias con el alquiler dolarizado
281. Tercero aportante del depósito dinerario locativo consiente resguardos para irreajustarlo al locador

J) INTIMACIONES, CONTESTACIONES, NOTIFICACIONES Y RECLAMOS DE LA LOCACIÓN
282. Cónyuge del mandante niega locación y notifica al prolocatario que administra juntamente (art. 1276, 2ª pte. Cód. Civil)
283. Intimación a locatario por abandono de locación o circunstancias asimilables
284. Intimación a pagar alquileres adeudados apercibiendo rescisión y desalojo
285. Intimación a pagar alquileres adeudados bajo apercibimiento de ejecución del locatario
286. Intimación a pagar alquileres apercibiendo pedir la quiebra del locatario
287. Intimación al locatario a restituir la finca por fenecimiento del plazo
288. Locador notifica telegráficamente a opcionario de compra que venderá
289. Locatario avisa remisión de alquileres con cheque imputado
290. Locatario notifica optación de compra
291. Locatario notifica su cesión al locador
292. Locatario rechaza intimación por abandono de locación
293. Locatario retiene el alquiler ante incumplimiento del locador al régimen de facturación legal
294. Notificación al comodatario cedido
295. Notificación al locatario por cesión del contrato locativo
296. Notifican co-locadores que les paguen separadamente el alquiler
297. Ocupante rechaza imputación de ilegitimidad
298. Sobre las notificaciones locativas y medios fehacientes

K) ESTIPULACIONES USUALES DE LA LOCACIÓN
299. Cónyuge ratifica arrendamiento sobre finca propia que celebrara su marido excediendo el plazo del art. 1278 Cód. Civil
300. Desalojo abreviado del locatario (jurisdicción nacional)
301. Desalojo por demanda anticipada o condena de futuro
302. Deterioros naturales o envejecimiento" asumidos por el locatario
303. Estipulaciones contractuales generales y especiales (abandono; alquiler ; exclusión de verbalidad; habilitación; intangibilidad del alquiler; inventario; letreros o carteles; mejoras; modificaciones; resolución anticipada; responsabilidad; seguro; ...)
304. Exclusión de actos locativos verbales
305. Facultad del locador para retener «llaves» y penetrar al inmueble ante emergencias
306. Habilitación para funcionar cuyo resguardo asume el locatario
307. Limitaciones al uso por estética, seguridad y riesgos de la finca asumidas por locatario
308. Locación de lote (terreno)
309. Locación de vidrieras para publicidad o exhibición en galería comercial
310. Locatario asume servicio de vigilancia o seguridad privada aunque podrá rescindirlo
311. Locatario en propiedad horizontal asume resguardos
312. Locatario endosa pagarés de terceros para garantizar eventuales deudas o daños a la finca
313. Locatario identifica su grupo conviviente
314. Locatario libra pagarés para garantizar eventuales deudas o daños a la finca
315. Mejoras o adiciones sin cargo y al finiquito en beneficio del locador
316. Mejoras totales a cargo del locatario y al finiquito en beneficio del locador
317. Mejoras totales a cargo del locatario y desde construidas en beneficio del locador
318. Tacita reconducción del plazo salvo prenotificación interruptiva
319. Telefonía para el inmueble asumida por locatario
320. Suscripción de documentos precaviendo fraudes

L) INVENTARIOS Y TASACIONES DE LA LOCACIÓN
321. Inventario autónomo avaluado de instalaciones, muebles (moblaje) y accesorios
322. Inventario con avalúo de accesorios, instalaciones y muebles

M) RECIBOS Y OTROS COMPROBANTES DE LA LOCACIÓN
323. Aclaración sobre limitaciones a pagos con efectos cancelatorios en efectivo (ley 23.345) y reajustes (ley 25.561)
324. Recibo de documentación pro locación y suma dineraria para ... (sellado; timbrado)
325. Recibo de la finca (propiedad inmueble) por locador
326. Recibo de llaves (cerradura) por el locador
327. Recibo de pagarés cuales cancelados se imputarán a alquileres adeudados
328. Recibo de pagarés cuales cancelados se imputarán a pagar parcialmente alquileres adeudados
329. Recibo dinerario de seña ad referéndum" del locador
330. Recibo dinerario de seña por locación comercial ad referéndum" del locador
331. Recibo dinerario de seña por locación residencial
332. Recibo dinerario de seña por locación
333. Recibo dinerario de subalquiler
334. Recibo dinerario del ocupante indemnizado por desocupar inmueble
335. Recibo dinerario por depósito locativo que integra un tercero
336. Recibo dinerario por devolución de seña doblada (arrepentimiento del prolocador)
337. Recibo dinerario por devolución de seña doblada reajustada
338. Recibo dinerario por devolución parcial del depósito locativo, reteniendo obligaciones impagas
339. Recibo dinerario por reintegro del depósito locativo
340. Recibo dinerario por reserva de locación escalonada
341. Recibo dinerario por retenciones al depósito locativo ante facturas impagas
342. Recibo dinerario provisorio de alquiler (con reservas)
343. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual reservando derechos
344. Recibo dinerario provisorio de alquiler mensual
345. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual compensando CER" no aplicados con inactualizaciones del depósito
346. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual de baulero (baulera)
347. Recibo dinerario provisorio por alquiler mensual de garaje (cochera)
348. Recibo dinerario provisorio por pago parcial del alquiler mensual
349. Recibo por restitución de finca (propiedad inmueble) locada
350. Recibos locativos y reservas por resguardos: breve noción

N) RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN DE LA LOCACIÓN
351. Convenio pro resolución anticipada del contrato locativo (sin indemnización)
352. Rescisión anticipada gratuita del locatario cumplido cierto plazo y con prenotificación al locador
353. Rescisión anticipada gratuita del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación al locador
354. Rescisión anticipada gratuita del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación más resguardo al locador
355. Rescisión anticipada onerosa del locatario cumplido cierto plazo y con prenotificación más indemnización al locador
356. Rescisión anticipada onerosa del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación más indemnización al locador
357. Rescisión anticipada onerosa del locatario sin cumplir plazo y con prenotificación, resguardo, más indemnización al locador
358. Rescisión del locador ante «uso abusivo»

Ñ) MUTUO FINANCIERO (PRÉSTAMO DINERARIO)
359. Contrato financiero civil de préstamo dinerario
360. Intimación al fiador del mutuario a responder por cuotas impagas
361. Intimación al mutuario a cancelar cuotas impagas

Parte VI
BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL

Índice de Capítulos
Capítulo I
EL CONTRATO DE LOCACIÓN INMOBILIARIA URBANA

Capítulo II
LA LEY 23.091 DE LOCACIONES URBANAS

Capítulo III
VIGENCIA PARCIAL DE LA LEY 21.342/76
(LOCACIONES URBANAS)

Capítulo IV
LA ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES
EXTRA Y HABITACIONALES

Capítulo V
EL IVA EN LOCACIONES
CON DESTINO LUCRATIVO

Capítulo VI
LOS ALQUILERES INMOBILIARIOS
Y LA VEDA A REAJUSTES

Capítulo VII
EL IMPUESTO DE SELLOS
A LOCACIONES COMERCIALES EN CABA

Capítulo VIII
EL COMODATO INMOBILIARIO

Capítulo IX
LOS PROCESOS DE DESALOJO

Capítulo X
ESCRITOS JUDICIALES

Capítulo XI
MODELOS DE CONTRATOS

Índice de Alfabético

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