(Extraído de “LEYES DE ALQUILERES COMENTADAS”)
Artículo 680 ter.- Reconocimiento Judicial.
Cuando el desalojo se fundare en las causales de
cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o
deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un
reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera
providencia, con asistencia del Defensor Oficial. Igual previsión deberá
tomarse cuando se diera la causal prevista en los artículos 680 bis y 684 bis.
Artículo 684 bis.- Desalojo por falta de
pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el
desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá
también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al
procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare
que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren
la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución
de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la
contraparte.
Se ha plasmado una flamante norma, que introdujo una
relevante y necesaria modificación al Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación; aquí tocaremos los cambios impuestos al “juicio de desalojo”.
El Proyecto reformista se originó en la Cámara Alta,
receptándose un reclamo que la sociedad, los juristas, las asociaciones de
propietarios, como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), las de inmobiliarias, como la Cámara Inmobiliaria
Argentina (CIA) y hasta entidades científicas, como el Centro Argentino de
Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH),
venían pidiendo desde antaño: simplificar y abreviar los procesos para
desalojar inmuebles.
Así sostuvimos en el VIII
Congreso Internacional Inmobiliario de Buenos Aires, la imperiosa necesidad de
reformar al Código Civil su capítulo de las locaciones y los códigos de
procedimientos civil y comercial, tanto de la Nación como provinciales, en
relación con el juicio de desalojo, para abreviarlo y simplificarlo.
Apuntábamos a una reactivación del mercado “locativo”, infundiendo confianza en
los locadores, para mejorar la oferta de inmuebles, con sus consiguientes
rebaja de alquileres y flexibilización de exigencias a los locatarios, al dar
mayor facilidad para recuperar inmuebles ante incumplimientos, beneficiando
también a los inquilinos cumplidores. Además, se propuso crear un registro de
locatarios incumplidores, a efectos de brindar mayor transparencia y seguridad
al mercado.
La novísima reforma se incorpora el art. 680 ter —que
establece obligatoriamente el reconocimiento judicial previo al traslado de la
demanda‑, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión,
cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o
deshonesto.
El reconocimiento impuesto —siguiendo los lineamientos
del art. 479 del CPCCN—, se refiere al de lugares o
cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado también podrá,
conforme el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y
testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, mandar
confeccionar planos, relevamientos, fotografías,
filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucciones de los hechos,
todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba
anticipada, según el art. 326 inc. 2º del CPCCN, sin
intervención de la parte contraria, pero con asistencia del “defensor oficial”,
según los lineamientos del art. 327 de dicho código.
La segunda modificación consiste en el agregado del art.
684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del
plazo contractual, un trámite de desocupación inmediata del inmueble, a
solicitud del actor y previa caución real, conforme el art. 680 bis para el
desalojo de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en
favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que
el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la
relación locativa o el pago de alquileres.
ART. 680 ter. RECONOCIMIENTO JUDICIAL IMPERATIVO
Alcances. La
nueva norma dispone el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones
de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b)
deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e)
uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h)
intrusión.
Requisitos. Deberá cumplirse este reconocimiento obligatorio: a) previamente
al traslado de la demanda; b) en los cinco días de dictada la primera
providencia; c) personalmente por el juez, ya que es una medida
indelegable y, si la realizara el secretario u otro funcionario del juzgado,
carecería de valor probatorio para el presente supuesto, porque el nuevo
artículo en comentario determina claramente y con especificidad que debe ser el
juez quien realice la diligencia, así entendemos que no sería de aplicación lo
dispuesto por el art. 480, que posibilita la presencia del juez o los miembros
del tribunal que éste determine; d) con asistencia del Defensor Oficial,
ya que no está contemplada la concurrencia de los representantes y letrados de
la parte demandada, aunque nada impediría la presencia de la parte actora y sus
letrados.
La diligencia preliminar de reconocimiento judicial,
reemplazará al “mandamiento de constatación”, que se cumple por ejemplo en el
caso del “desalojo de intrusos” contemplado en el art. 680 bis, para
identificar a los ocupantes del inmueble, que en la práctica suele demorarse,
de acuerdo al cúmulo de tareas del los “oficiales de justicia”; en cambio, con
el nuevo trámite, el reconocimiento deberá realizarse en los cinco días de
dictada la primera providencia en el juicio. La defensa de los derechos de los
demandados, al tratarse de un trámite “inaudita parte”, quedará a cargo del
Defensor Oficial. El trámite es de suma importancia, ya que el juez tendrá
contacto directo con el lugar, la finca y sus ocupantes, lo cual será de
utilidad al momento de ordenar o no, la desocupación inmediata del inmueble.
PRÓRROGA DE JURISDICCIÓN
Aunque la reforma comentada rige sólo en el Código
Procesal nacional (Capital Federal), por vía de la llamada “prórroga jurisdiccional”
prevista en el Contrato de Locación ‑ver Abatti
y Rocca (h), 1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos..., Abacacía, ts. 1/6‑ y
adoptando sus tribunales para el caso de controversias, podrían beneficiarse
con la rapidez del nuevo procedimiento, locadores cuyos inmuebles estuvieren en
otras jurisdicciones (provincias).