1.- Principio General

El locatario está facultado ‑salvo convenio en contrario‑ a realizar en la finca arrendada ciertas mejoras, que según su clase, podrá exigir del locador el reembolso de los gastos que le demanden. El principio general es que el inquilino puede efectuar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble (art. 1533 Código Civil), que no resulten nocivas, cambien su destino o que estuvieren prohibidas contractualmente (art. 1562 Código Civil), ya que de lo contrario, el locador podrá resolver el contrato (art. 1565 Código Civil), impedirlas o exigir su demolición si ya fueron efectuadas compeler a que al final de la locación se le restituya la finca en similar estado al entregado por el inquilino (arts. 1565, 1566 Código Civil).

2.- Reembolso al locatario

Sólo está obligado el locador a reembolsar mejoras al inquilino, conforme el art. 1539 del Código, en los siguientes casos: 1) si en el contrato o posteriormente las autorizó y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas, 2) si lo autorizó para hacerlas y después de hechas se obligó a pagarlas, 3) si fueren reparaciones o gastos a su cargo, que el inquilino hiciese en caso de urgencia, 4) si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque el locador no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas, 5) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato y 6) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador que restituya el inmueble.

3.- Clasificación

Las mejoras se clasifican en: a) necesarias: aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado; b) útiles: las que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador; c) voluntarias: las realizadas en beneficio exclusivo de quien las hizo; d) de recreo; y e) suntuarias.

Es común estipular en las locaciones que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador. El art. 1550 del Código establece para el caso de resolución del contrato sin culpa del locador, que las mejoras del art. 1539, inc. 4º. (a cargo del locador las necesarias o útiles en caso de resolución sin culpa del locatario), no las pagará, si se pactó que quedarían en beneficio del inmueble o que el locatario renunciaba a pedir el reembolso. Si la resolución se produce por culpa del locador, este pagará todas las mejoras (art. 1551 Código Civil). También el art. 1545 del Código impone que todas las mejoras hechas en caso de urgencia, serán reembolsadas por el locador, aunque en el contrato se hubiese estipulado lo contrario. Esto, sin embargo, tiene solución para el locador, porque como no es materia de orden público, está en la autonomía privada y por tanto es renunciable por el locatario, con una cláusula adecuadamente redactada (ver “1.500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos” de Abatti‑Rocca (h), tomo I, pág. 206), que libera al locador del pago de toda mejora, incluidas las urgentes y necesarias, lo cual debe ser expresamente incluido en el contrato.

4.- Derecho de retención del locatario

Si la locación no continúa, el locatario puede ejercer su derecho de retención sobre el inmueble, para asegurarse el cobro de las mejoras y gastos (art. 1547 Código Civil). Este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario, ya que no afecta disposiciones de orden público (es norma supletoria).