MEJORAS EN LA LOCACIÓN. ¿DE QUIÉN, CUÁNDO Y POR QUÉ?
Consecuencias de su apropiación inmediata o mediata
Por ENRIQUE L. ABATTI
e IVAL ROCCA (H)
SUMARIO: I. Introducción. II. Noción. III. Incorporación de
mejoras.
IV. Conclusión. V. Bibliografía
I.
Introducción
Tanto
al renegociar, como en la fijación convencional, arbitral o judicial del valor
locativo de una finca con “mejoras”, será apreciable para determinar ese “quantun”, saber cuándo han sido construidas, por quién y de
quién son y desde cuándo. Porque si son
del locador cuando construidas,
al ser de su propiedad desde ese instante, consecuentemente, el bien debe
ser tasado con ellas. Pero si la incorporación se ha convenido ‑como
es de práctica común ‑ al finiquito, al valuar el inmueble durante
el decurso contractual para la fijación de los próximos alquileres, pendiente
el plazo (ej. en una renegociación), las mejoras no serán computadas y, el inmueble
será tasado sin ellas.
En
estos tiempos, son frecuentes las estipulaciones que contemplan diversos
mecanismos para retasar alquileres; habrá de cuidar su eficacia (Abatti,
Enrique L., Rocca, Ival (h), Las cláusulas para estabilizar alquileres, LL, 9/8/2005, p. 1. ap. 1); algunas se presentan equívocamente
formuladas, especialmente aquéllas que llaman a “las partes a renegociar el
alquiler cada 6 meses de acuerdo a la tasación de inmobiliarias” (cláusula que
en muchos casos terminará en litigio por cumplimiento de contrato o fijación de
monto), además, podrán presentarse conflictos a la hora de fijar los valores,
consecuencia de haber o no previsto la apropiación (incorporación) inmediata de las nuevas mejoras, al patrimonio del locador.
De todos modos,
recordamos, que un método conveniente para dinamizar los valores locativos,
será pactar alquileres como obligación alternativa, a elección del locatario
(arts. 635 y ss. Cód. Civil) entre: a) un alquiler escalonado en pesos o
moneda extranjera y b) la fijación del precio por tercero, como
sería el promedio de tasaciones de dos inmobiliarias de la zona del inmueble (designadas
un por el locador y otra por el locatario). En la práctica opera así: se pacta
una cláusula que imponga un alquiler escalonado de X dólares para el primer
semestre o año, de X dólares para el segundo semestre o año y así
sucesivamente, hasta el finiquito y se le otorga al locatario la opción
alternativa de requerir a terceros (una inmobiliaria designada por él y otra
por el locador), que justiprecien la locación. O sea, cuando el inquilino no ejerce
la obligación alternativa (fijación por las inmobiliarias del alquiler “de
plaza” o mercado en cada semestre o año), tendrá forzosamente que pagar el otro
alquiler previsto (sean dólares o pesos escalonados) y, que corresponda a cada
período, sino o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la
causal de falta de pago de los alquileres.
También se podrá usar
otra obligación con derecho a elección, como Alquiler alternativo y a
elección del locatario: a) escalonado en dólares; o b) en pesos y
reajustado con el “C.E.R.” (conf. arts. 637 y 640
del Cód. Civil). En la práctica opera así: se pacta un alquiler escalonado, de
X dólares para el primer semestre o año, de X dólares para el segundo semestre
o año y, así sucesivamente, hasta finalizar del plazo contractual, con la
opción o facultad alternativa de pagar entre y ése y un diferente alquiler (ej.
básico prefijado en pesos al comienzo del contrato, reajustado por el “C.E.R.” u otro índice de reajuste); aquí nuevamente es el
locatario quien decide qué pagará. Así, cuando el inquilino no opta por la
obligación alternativa indexada, forzosamente pagará el alquiler en dólares que
corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado
por la causal de falta de pago de los alquileres. En este sistema también podrá
preverse un alquiler facultativo, cual sería fijar un precio de la locación,
por ej. en dólares con la facultad del locatario de cancelarlo en pesos, con un
predeterminado reajuste.
Por visto
precedentemente, al tratarse de obligaciones alternativas o facultativas del
locatario, no se viola la prohibición de indexar, pues su decisión será
voluntaria (autonomía privada, conf. art. 1197 del Cód. Civil) y si
judicialmente se declarara la nulidad de reajustarlos (por ej. C.E.R.), igualmente quedaría indemne el otro alquiler
previsto –dólares, tanto escalonados como progresivos‑ (Abatti-Rocca(h), “1500 Modelos de
Contratos, Cláusulas e Instrumentos”, Abacacía, Bs. As., 2004, T. I, 13ª ed.,
p. 29.). Por ello es importante
destacar que en las obligaciones facultativas, la nulidad de la accesoria no
perjudica a la principal (art. 650 Cód. Civil) y en las alternativas, la
nulidad, imposibilidad o cualquier otra vicisitud que sufra alguna prestación,
tampoco influye en las demás, por ello, la ineficacia de alguna prestación en
cualesquiera de los regímenes obligacionales (facultativa o alternativa), no
influye en la existencia o validez de la obligación (Santarelli, Fulvio,
G., El legado de la emergencia económica, Revista Notarial, Bs. As., 2003, Nº
944, p. 33).
Este sistema es
diametralmente distinto a la mala práctica de pretender fijar el alquiler por
el arbitrio de inmobiliarias, sin prever una obligación alternativa, porque si
el inquilino lo rechaza, el locador debería demandarlo por cumplimiento de
contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y
dinero e impercepción de alquileres durante un lapso prolongado.
Por
ello, aquí, si bien reseñamos el panorama general de las mejoras locativas, enfatizamos
en el análisis de las consecuencias positivas y negativas tanto desde la óptica
del inquilino, como del locador, respecto a la incorporación inmediata o
mediata de las mejoras obligatorias o no.
II. Noción
Las
mejoras en la locación, son aquellos gastos útiles y reproductivos que con
determinados efectos legales, hace en propiedad ajena quien tiene respecto a
ella algún derecho derivado de las posibilidades de uso (comodato) y del
arrendamiento. En general, están definidas en el Cód. Civil en su Cap. I (de
las obligaciones de dar cosas ciertas), del título VII (de las obligaciones de
dar), en el art. 591 y, pueden ser: a) necesarias: aquellas sin las
cuales el inmueble no podría ser conservado; b) útiles: las que no
siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas
para el locatario o el locador; c) voluntarias: las realizadas en
beneficio exclusivo de quien las incorporó, como las de recreo o
esparcimiento y, las de mero lujo o suntuarias.
1.
Facultad del inquilino para hacer mejoras:
Como
principio general, el locatario puede ‑salvo pacto en contrario‑,
realizar en la finca arrendada ciertas mejoras y, según su clase, le
cabrá exigir del locador que reembolse los gastos irrogados. Como regla básica
el inquilino puede realizar todas aquellas que fueran para su utilidad o
comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble (art. 1533 Cód. Civil)
o que no resulten nocivas o cambien su destino o que estuvieren prohibidas por
el contrato (art. 1562 Cód. Civil), ya que en contrario, el locador podrá resolver
el contrato (art. 1565 íd. Cód.), impedirlas o,
exigir su demolición si ya fueron efectuadas o exigir que al final de la
locación se restituya el inmueble al estado original, tal cual como lo recibió
el inquilino (arts. 1565, 1566 Cód. Civil).
2. Cómo licenciar las mejoras potestativas
Como el tema de las mejoras no es de orden público,
podrá negociarse al respecto cuanto las partes libremente decidan (art. 1197 Cód.
Civil), pero convendrá tener en claro ciertos parámetros para autorizarlas: a) proyecto
de obra elaborado por profesional idóneo; b) materiales a utilizar; c) estética;
d) plazos; d) seguros; e) medidas de prevención; f) registraciones y
habilitaciones; g) molestias a terceros; h) tasación de las mejoras; i) de
quién son y cuándo; j) inejecución; k) subsistencia o demolición; l) penalidades
por incumplimientos.
El
art. 1542 Cód. Civil establece con suma rigurosidad que cuando se trate de
mejoras que el locatario no tiene derecho a realizar sin autorización expresa,
deben ser designadas concretamente y si el locador se obliga a pagarlas, debe
establecerse el monto máximo que el inquilino puede gastar y, si se decide
compensar con alquileres, la cantidad de ellos que se imputarán. Y en caso de
omisión de alguno de estos requisitos, la autorización expresada en el contrato
se tendrá por no escrita y si se hubiere estipulado por instrumento separado,
se considerará nulo. Reforzando esta postura, el art. 1543 Cód. Civil, impone
que la única prueba de la autorización para hacer estas mejoras será por
escrito. Al respecto, Belluscio-Zannoni (Cód.
Civil, t. 7, Astrea, Bs. As., 1998, p. 390),
recordando a Machado (Exposición y comentario del Cód. Civil argentino, Edit. Científica y Literaria Argentina, t. IV, Bs. As.,
1922, p. 307) exponen que cuando el locador confiese (como prueba de
confesión) haber otorgado la autorización del art. 1542, si lo hace
expresamente, esto no se puede desechar, pues es la mejor prueba contra el
locador, pero no perjudicará a los terceros en caso de concurso; el locador
puede negarse a contestar preguntas, porque no está obligado a proporcionarle
prueba al locatario y su negativa no deberá ser tomada como una confesión. Y
aclaran que Freitas, en el art. 2356 del Esboço, se refiere al art. 1949, donde se excluyen la
confesión extrajudicial puramente verbal, las presunciones judiciales y los
testigos, agregando que la expresión “no pueden ser probadas sino por escrito”
se debe entender como excluyente de cualquier otra, pues de otro modo se haría
decir a la ley lo contrario de lo que expresa claramente.
3.
Mejoras obligatorias para el inquilino
Son
las derivadas de obligaciones convencionales (arts. 1137 y 1197 Cód. Civil). El
art. 1567 Cód. Civil establece que cuando el locatario se obligó a realizar
determinadas mejoras sin compensación alguna por el locador, éste puede
exigirle que las haga en el plazo convenido, bajo pena de resolver el contrato
locativo. Y si el inquilino recibiese alguna compensación dineraria o
bonificación o disminución del alquiler e incumpliere su obligación de hacer
las mejoras, deberá restituir al locador el dinero recibido para realizarlas,
más sus intereses o el locador podrá accionar judicialmente por cumplimiento de
la obligación o resolución del contrato más los daños y perjuicios o si se plasmó,
ejecutar la cláusula penal. Es común que el locador conceda alguna compensación
al inquilino, como la bonificación parcial o total de algunos meses de
alquiler, es por ello importante redactar adecuadamente la cláusula
correspondiente, siguiendo las pautas arriba enumeradas.
Incluso,
se ha sostenido judicialmente que el locador tiene derecho iniciar proceso
ejecutivo contra el locatario obligado a realizar mejoras y que incumplió con
dicha carga, cuando el primero tuvo que pagarlas.
Jurisprudencia: “No sólo procede el juicio ejecutivo
para el cobro de alquileres o rentas, sino también para cualquier otra deuda
derivada de la locación. Así, se encuentran amparadas por este procedimiento,
las deudas por reparaciones de deterioros, pago de mejoras a las que el
locatario se obligó contractualmente y que pagó el locador a costa de aquel,
cláusula penal por retraso en el pago del alquiler, repetición de impuestos,
suministro de luz eléctrica y servicio telefónico, etcétera.“ CNCiv)(SalaC), 1992/08/28, Afinco
S.A. c. Sigal, M., LA LEY, 1993-B, 110 - DJ, 1993-2-469.
4. Construcciones que no son mejoras
Las
mejoras propiamente dichas, para ser consideradas tales, requieren de un
adosamiento al inmueble. Las construcciones provisorias o que no pierden su
individualidad o que son separables en cualquier momento sin menoscabo de su
materia o estructura, no serán consideradas mejoras (LL,
45-359), como por ej.: tabiques de subdivisión, revestimientos de paredes y/o
techos, construcciones muebles, estructuras de hierro desarmables, antenas
satelitales domiciliarias para TV, antenas para radioaficionados.
5. Reembolso por mejoras
El
locador sólo está obligado a reembolsar al inquilino
las mejoras, en los siguientes casos, conforme lo establece el art. 1539 del Cód.
Civil: 1) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se
obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas, 2) si lo
autorizó para hacerlas y después de hechas se obligó a pagarlas, 3) si fuesen
reparaciones o gastos a su cargo, que el inquilino hiciese en caso de urgencia,
4) si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el
contrato, aunque el locador no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado
autorización para hacerlas, 5) en el caso de las voluntarias, si por culpa del
locador se resolviese el contrato y 6) en la locación por tiempo indeterminado,
si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por
haberle exigido el locador la restitución del inmueble.
Jurisprudencia: “Si la locadora, en principio, debía
hacer la obra para cumplir la exigencia del art. 1514 del Cód. Civil y está
obligada a pagar las mejoras que autorizara (art. 1530, inc. 1°, Cód. cit.), ésta es una obligación de reembolsar
al locatario lo que él mismo hubiere pagado y sólo en la medida de la utilidad
aportada, es decir, siempre la suma que resultare menor, comparando lo gastado
y el valor agregado al inmueble pero no da derecho al tercero que realizó la
obra a accionar contra el propietario del inmueble cuando, el inquilino, como
ocurre en el caso de autos, al dejar de pagar los alquileres y restituir la
tenencia, disolviendo el contrato de locación, ningún reclamo hizo sobre
eventuales créditos, por lo que tampoco es procedente la subrogación (CNCiv, sala D, 1981/5/21, Treschzanski,
Carlos B. c. Peralta Ramos de Sahores, Susana, ED,
94-664).
“Lo
prescripto en el inciso 4° del art. 1539 del Cód. Civil debe interpretarse en
el sentido que el inquilino podrá hacer valer su derecho de reintegro, si el
contrato se ha resuelto antes de su conclusión normal, por motivo no imputable
al locatario, es decir, por culpa del locador o fuerza mayor. Mas, si se
resolvió por culpa del locatario o por haber llegado la locación a su término este
último no tiene derecho al pago de las mejoras útiles, porque la ley quiere que
él no introduzca otras que aquellas cuyo goce durante el tiempo que resta del
contrato, le compensen suficientemente del gasto realizado (CCivyCom
Morón, sala I, 1979/05/08, Ferrari de Levoratto, R.
I. y otros c. Club Sportivo Pontevedra y otros, SENSUS, 980-XXVI-733).
“Si
bien en principio el arrendatario está autorizado a retirar las mejoras, si de
la separación no resulta daño a la cosa arrendada o que ante ese hecho, restituya
la cosa en el estado a que se obligó o en que la recibió, resulta obvio que no
podrá retirar las mejoras al locatario aunque al hacerlo no produjera ningún
perjuicio a la cosa, si en el contrato se estipuló que quedarían en beneficio
del inmueble (CCivyCom Córdoba, 5ª Nom, 1984/12/5, Organización Ida, S. A. c. Giomi, Renzo, LLC,
985-857).
6. Las mejoras y el IVA
Las
mejoras obligatorias tributan IVA desde el inicio de la obligación de pagar el
alquiler, se prevea o no su paso al patrimonio del locador al momento de su construcción
o a la restitución del inmueble (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Los
alquileres de inmuebles con destino lucrativo, el IVA y modificación de
alícuotas, ADLA, LXI-C, 3993).
7. Abandono y mejoras
Conforme
al art. 1619 Cód. Civil, aunque el locador abandonare la finca arrendada no se
eximirá por ello de pagar las mejoras autorizadas que se obligó a solventar al
inquilino, ya que se trata de una obligación personal (Borda, Contratos,
Abeledo-Perrot, Bs. As., 1990, I, nº 870).
8. Mejoras obligatorias incumplidas
Diversas serán las
situaciones, según se presenten: a) Al
momento de la finalización del contrato por vencimiento de plazo: El
locador tiene derecho a: exigir el cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si
ésta se previó o accionar por daños y perjuicios; b) A la finalización del contrato por rescisión culpable:
El locatario pierde su derecho a indemnización de las mejoras autorizadas o
expresamente consentidas por el locador en caso de rescisión por mora en pagar
el alquiler; c) A la finalización por resolución de los art.
8º y 29 bis ley 23.091 (resolución anticipada sin expresión de causa por el
locatario): Por el principio del art. 1201 Cód. Civil, el locatario no
podrá rescindir, hasta que cumpla todas las obligaciones a su cargo emanadas
del contrato, entre ellas la de hacer las mejoras, consecuentemente, el locador
podrá negarse a aceptar la resolución y se seguirán devengando los alquileres; d) Por cumplimiento defectuoso: El
locador puede exigir el cumplimiento completo o ejecutar la cláusula penal si
ésta se previó, o accionar por daños y perjuicios.
9. Cuándo pactar la incorporación de
mejoras
a) desde luego, en
el contrato original; b) por
acuerdo, en cualquier momento, rigiendo el contrato; c) convencionalmente, en el acto de prorrogar el plazo; d) cuando renegociamos el contrato; e) en una transacción; f) ante los pedidos de quita en
alquileres o aumento del plazo locativo;
g) al transferirse la locación; etc.
10. Desalojo para aumentar la locatividad de la finca (art.
1507 inc. 4º Cód. Civil)
Por
las mejoras no disfrutadas, al inquilino se le deberá indemnización cuando tenga
que desalojar, al invocar el locador la causal de aumento de la capacidad
locativa del inmueble o mejoras que impliquen un mínimo del 10 % de la
valuación fiscal. Se trata de una causal no culposa de desalojo que permite al
locador resolver anticipadamente el contrato, durante la vigencia del plazo
mínimo legal de dos o tres años, según se trate de vivienda o de los restantes destinos.
La finalidad de la ley es incentivar al locador a aumentar la capacidad
locativa en más de un 10% del valor fiscal, lo cual en la práctica representa
un porcentual mayor, porque es sabido que en mayoría de los casos el valor real
no se compadece con el fiscal, que suele ser menor.
También
y aunque no se amplíe la superficie, puede tratarse de mejoras. Esto cumple una
finalidad eminentemente social, porque antepone el interés particular del
locatario al general de la sociedad, que requiere de un crecimiento constante
de la capacidad locativa, especialmente la habitacional, tendiente a paliar el
enorme déficit imperante.
La
doctrina clásica y la jurisprudencia han sostenido que no procede el desalojo
cuando las mejoras son sólo de mantenimiento o conservación y no de
funcionalidad, por ej., arreglos de goteras, pintura, revoques, etc. (citada
por Salvat-Acuña Anzorena,
T. II, nº 820, p. 44; Borda, Contratos, T. I, nº 652, CApel.
Azul, Prov. Bs. As., JA, 16-356). En caso de
incumplimiento por el locador, el locatario podrá exigir una indemnización
equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación que ha sido
privado. Se considera incumplimiento, por ej. cuando el locador invoca la
pretensión de construir viviendas y luego construye oficinas o locales o a la
inversa, porque debe respetarse la finalidad del contrato locativo y no
simplemente aumentar la superficie.
Si
las obras de ampliación o mejoras demandaren un lapso menor al restante para la
finalización del contrato de locación, el inquilino tendría derecho a ser
restituido su locación hasta el finiquito, porque la finalidad de la norma, en
principio no es la resolución del contrato, sino permitir al locador realizar
las obras (ver Salvat-Acuña Anzorena
y Borda, obras citadas). El plazo para el desalojo es de 40 días, contados,
desde que el juez ordene el desahucio. El plazo cederá ante un acuerdo
extrajudicial.
11. Prohibición legal al locatario
de separar mejoras
Cuando
en la finca se hicieron mejoras del
locatario que no deba pagar el locador, serán tenidas como accesorias del
inmueble, cualquiera fuere su valor. Si para separarlas el locatario produjera
algún daño en la finca o no dañándosela careciere de provecho para él, no podrá
sacarlas. Tampoco si el locador las pagare como si estuvieran separadas (art.
1620 Cód. Civil). La regla general (art. 1621 Cód. Civil) tiende al retiro de
las mejoras por el locatario; esto es consecuencia de que las mejoras tienen su
costo a cargo del inquilino y no existe razón alguna –salvo pacto expreso o los
casos del art. 1620‑ que justifique devolver revalorizado el inmueble al
locador, porque el art. 1561 Cód. Civil establece que el locatario debe
conservarlo en buen estado o sea en el mismo que lo recibió (con la salvedad
del art. 1514, 2da. parte, Cód. Civil, cuando se
trata de edificios arruinados o si el inquilino entra en la tenencia sin exigir
reparaciones).
12. Pre-renuncia
del locatario al reembolso de mejoras
Es
común estipular en las locaciones que todas las mejoras quedarán en beneficio
de la propiedad y sin cargo para el locador; el art. 1550 del Cód. establece en
caso de resolución del contrato sin culpa del locador, que las mejoras del art.
1539, inc. 4to. (a cargo del locador las necesarias o útiles en caso de
resolución sin culpa del locatario), no las deberá pagar, si se pactó que
quedarían en beneficio del inmueble o que el locatario renunciaba a pedir el
reembolso; pero si la resolución se produce por culpa del locador, este deberá
pagar todas las mejoras (art. 1551 Cód. Civil). También el art. 1545 del Cód.
determina que todas las mejoras hechas en caso de urgencia y la de los casos del
art. 1539: (inc. 5to. –voluntarias y que por culpa del locador se resolviese el
contrato); y 6to. (‑mejoras autorizadas en locación por plazo
indeterminado‑ cuando el locador exija la restitución del inmueble, sin
que el locatario las hubiere disfrutado), deberán ser pagadas por el locador,
aunque en el contrato se hubiese estipulado lo contrario; esto sin embargo
tiene solución para el arrendador, porque no es materia de orden público y por
tanto es renunciable por el locatario, con una cláusula adecuadamente
redactada (ver “1500 Modelos de
Contratos, Cláusulas e Instrumentos” de Abatti‑Rocca (h), tomo I, 13ª
ed., 2004), que libere al locador del pago de toda mejora, incluidas las
urgentes y necesarias. Con esta posición coincide Borda (Contratos,
Abeledo-Perrot, Bs. As., 1990, I, nº 745) y Belluscio–Zannoni (Cód. Civil , Astrea, t. 7, Bs. As., 1998, p. 394) y es contraria a
la de Clavell Borrás (El
contrato de locación urbana en el código civil, Cooperadora de derecho y
ciencias sociales, Bs. As., 1978, p. 47).
13. Derecho de retención por mejoras
En caso de distracto o conclusión de la locación, el locatario podrá
ejercer su derecho de retención sobre el inmueble locado, para
asegurarse el cobro de las mejoras y gastos (art. 1547 Cód. Civil), salvo que
el locador afiance (art. 1618 Cód. Civil) por el monto reclamado; cuando el
Estado es locador, está liberado de prestar fianza; y además, podría compensar
con otras deudas locativas, como alquileres, expensas, averías, etc. Este
derecho-facultad involucra toda clase de mejoras y es renunciable por el
beneficiario, ya que no afecta el orden público (es una norma supletoria). Este
facultad de retención siempre necesitará de causa (derecho a indemnización por
mejoras del inquilino), porque de no haber, carecería de este derecho por falta
de fuente. Durante el lapso de la retención por mejoras, no se devengarán los
alquileres, expensas, tasas o impuestos, ni las penalidades contra irrestituir la locación, salvo que el locador deposite su
monto o afiance; también podría ofrecer una caución real.
Jurisprudencia: “Una vez rescindido el contrato de
locación en los términos del art. 1531 del Cód. Civil, el reintegro -en el
caso, mediante la compensación con los alquileres adeudados- de las mejoras y
gastos realizados por el locatario en el inmueble locado, hace cesar el derecho
de retención previsto en el art. 1547 del Cód. Civil.” (CNCiv,
sala C, 2004/5/27, Instituto Universitario Nacional de Arte c. Falak, Luis y otros, JA,
2004/09/01, 5 - DJ, 2004/09/22, 270 - LA LEY,
2004/10/07, 3).
14. Derecho del locatario a
compensar mejoras
El
locatario está facultado a compensar alquileres vencidos o por vencer con las
mejoras y gastos del art. 1539 incs. 1, 2 y 3 (arts.
1546 y 1580 Cód. Civil) o sea, las que el locador autorizó a hacerlas y se
obligó a pagar, habiéndose o no el inquilino comprometido a realizarlas; si las
autorizó y luego de hechas se obligó a pagar; y si fuesen hechas por el
locatario en caso de urgencia, siendo éstas a cargo del locador. Para Belluscio
y Zannoni, siguiendo a Llerena, podrá compensar el
locatario alquileres vencidos, aunque las mejoras opuestas, no estén liquidadas
(Belluscio-Zannoni, Cód. Civil , Astrea, t. 7, Bs.As., 1998, p.
395). El inquilino está facultado a exigir el pago inmediato y a su vez,
también si el locador afianza, podrá requerir el pago de los alquileres
vencidos, en ambos casos sin esperar la liquidación del costo de las mejoras.
El locatario deberá acreditar por los medios probatorios legalmente admitidos,
los gastos realizados.
III. Apropiación (incorporación) de
mejoras
1.
Introducción
Es
frecuente observar en los contratos locativos cláusulas que imponen la incorporación
de las mejoras al inmueble (a favor del locador), en general sin especificar
cuándo o al finiquito, que derivan en conflictos con responsabilidades
económicas.
Tomemos el supuesto de
locatarios comerciales que construyeron mejoras no prohibidas u obligatorias,
por el monto de unos cuantos alquileres, pensando en un plazo contractual
quinquenal, que se frustra en la mitad ante su resolución voluntaria (art. 29
bis ley 23.091). Seguramente el inquilino intentará que se le indemnice por el
lapso no gozado de las mejoras incorporadas, dado que preveía su amortización
con ingresos provenientes de la explotación. También reclamaría el inquilino
que construyó mejoras obligatorias (contractuales o para habilitar la actividad
del destino locativo), recordemos que integran el alquiler y están gravadas por
el IVA. en locaciones de destino lucrativo que superen el mínimo no imponible.
2. Cuándo pasan al
locador
Si en el contrato
locativo se pactó “las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad a la
finalización del plazo contractual y sin cargo alguno para el locador”, a
pesar que la intención de las partes es correcta, esa redacción común es
perfectible, sería preferible decir “las mejoras hechas por el locatario en la
finca locada, pasarán a propiedad del locador al finalizar el plazo
contractual”. Sin embargo, hay un detalle no menor, es el momento o cuándo
las mejoras construidas por el inquilino, pasan para el locador. Podrá ser ‑como
habitualmente se pacta‑ “al finalizar la locación” o “al
momento de su construcción” o “desde que se hagan”, siendo mucho antes del
finiquito contractual, lo cual genera consecuencias muy distintas.
3. Ventajas de uno y
otro sistema
a) Para el locatario por
no incorporación inmediata:
Lo favorecerá pactar la
incorporación de las mejoras al finalizar el contrato, porque de existir
cláusulas que permitan reajustar el alquiler, se retasará la finca sin tener
en cuenta las mejoras, porque éstas todavía no son del locador, ya que
aunque estén hechas o incorporadas al inmueble, prosiguen en dominio del
inquilino hasta finalizar el contrato. Igual solución tendremos ante un conflicto
entre las partes que desemboque en litigio por fijación de monto del alquiler o
cumplimiento de la cláusula que obligue al locatario a “renegociar el alquiler
cada 6 meses de acuerdo a los valores de mercado”, cláusula habitual, pero
incorrecta, porque ante la negativa del locatario el único camino será un
proceso judicial con resultado incierto, a diferencia de la cláusula con
obligación alternativa, donde si el inquilino se niega al reajuste pos
tasación, pagará la alternativa, por ej. alquileres escalonados o, asumirá las
consecuencias de un juicio de desalojo por falta de pago de los alquileres
escalonados.
Tasación y mejoras.
Es común observar las controversias planteadas ante la renegociación del
alquiler cuando se debe tasar el inmueble. Se plantea el problema de si en la
tasación entran o no las mejoras y si éstas son claramente identificables y
además, de quién son, porque si para el contrato “quedarán en beneficio del
inmueble a la finalización del plazo contractual” o “a su restitución al
locador” (puede no coincidir con la finalización del plazo pactado), no se considerarán estas mejoras para fijar
los nuevos alquileres.
b) Consecuencias de la incorporación mediata para el
locatario.
Para
el locatario acordar la incorporación de las mejoras sólo cuando restituya el inmueble, significará no
incrementar el valor de la finca, que podría acarrearle un mayor alquiler.
También si tuviera derecho a indemnización de las mejoras por el locador, ante
una frustración del contrato podría reclamar que se lo indemnice por la
privación en el goce del lapso faltante. Ante una opción de compra originalmente
prevista, las mejoras no aumentarían el precio del inmueble. Frente a una
indemnización por pérdida parcial o total de la finca, no serán tenidas en
cuenta para su tasación. Los daños provocados con las mejoras el locatario no
involucrarían al locador con el siniestro. El mantenimiento de las mejoras lo
cargará el locatario. Integran el patrimonio del locatario hasta la apropiación
al locador. En las obligatorias sin plazo, no tendría que indemnizarse su
incumplimiento hasta cuando deban incorporarse al patrimonio del locador.
c)
Para el locador por la incorporación inmediata:
Es
fuertemente benéfico acordar que sean suyas las mejoras desde su
construcción, porque de tener que fijarse el alquiler por una tasación
convencional o pericia judicial, ésta considerará las mejoras incorporadas al
inmueble, con lo cual el alquiler será mayor que sin ellas,
contrariamente a lo que sucede si pasan a propiedad del locador al fin del
contrato. También ante la rescisión anticipada por voluntad del locatario (ley
23.091, arts. 8º para la locación habitacional y 29 bis para los restantes
destinos), como la causada por culpa e incumplimientos del locatario, o caso
fortuito y fuerza mayor, las mejoras, aunque el inquilino no las hubiere
disfrutado, serán del locador, sin posibilidad de discusión alguna. Por ello,
cuando se prevé la apropiación inmediata al locador o propietario, de las
mejoras desde el mismo momento de su construcción, estamos evitando las
onerosas vicisitudes que acarrearían los reclamos por locaciones frustradas en
sus plazos; se impediría así, oponer las mejoras cuando no fueron no
disfrutadas por resolverse la locación o desecharlas en la renegociación de
alquileres o, inclusive, del contrato en su integridad.
d)
Consecuencias de la incorporación inmediata.
Consecuentemente,
cuando concertamos que las mejoras se
incorporan desde el instante de su construcción, evitaremos conflictos en
algunos supuestos: a) alquiler: será
fijado absorbiendo el valor de las mejoras; desde luego, habrá que eximir al
locador de su pago; b) venta del
inmueble arrendado: integrarán la tasación global del inmueble; c) acreedores: las mejoras serán
también prenda común; d) fijación
jurisdiccional del valor locativo: valorizarán el inmueble y por tanto
integrarán el alquiler; e) optación
de compra, valdrá más la finca.
4.
Prórroga contractual
Ante una cláusula que
plantee el ejercer una opción de prórroga del contrato, con fijación de nuevo
alquiler, casi siempre las mejoras se considerarán como ya incorporadas para la
tasación del valor locativo, porque vencido el contrato, en la mayoría de los
casos se prevé la incorporación (mediata) al patrimonio del locador o sea, a la
finalización del plazo contractual; conviene aclarar que se trata del plazo primitivo
u original, para evitar interpretaciones difusas.
5. Precisión terminológica
Cuando se trate de
incorporar mejoras “al finiquito del plazo contractual” o “del plazo pactado en
el presente contrato” o “a la finalización del contrato”, es sustancial, que redactar
la cláusula del caso, se haga con precisión, de forma tal que se eviten erróneas
interpretaciones. No será igual decir que las mejoras pasarán a ser propiedad
del locador “a la finalización del plazo contractual” o pactar “a la
finalización del contrato” ‑ver Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos
de Contratos..., ed. 2004, Tº1, p. 30‑,
porque si el plazo se prorrogara por imperio del art. 1622 del Cód. Civil o por
convenio expreso (arts. 1137 y 1197 Cód. Civil) y, la cláusula establece la
incorporación al finiquito del plazo contractual, se interpretará que
esto sucederá al vencimiento del plazo originario y no de la prórroga. En
cambio, si las mejoras pasaran a ser propiedad del locador a la finalización
del contrato, podría inferirse que sucederá al fin de la última prórroga.
Para el pacto de apropiación inmediata de las mejoras, también habrá que
valerse de una redacción precisa.
IV.
Conclusión
Es
conveniente para el locador, que las mejoras se consideren propiedad del mismo
desde el momento de su construcción. Y si se trata del locatario, lo
beneficiará el sistema clásico de incorporación al finiquito del contrato o
relación contractual (cuando termine el vínculo con el locador) o del plazo
convencional original, según se pacte en cada caso. Una precisión contractual
en la redacción, contribuirá a evitar conflictos en la sensible relación entre
locador y locatario, dando pautas claras a quienes deban interpretar tanto
extra como judicialmente la verdadera intención de las partes volcada
instrumentalmente, especialmente cuando se trate de establecer valores locativos
durante el plazo de ejecución contractual; no tendrían que surgir dudas sobre
si deben o no ser tomadas en cuenta las mejoras, que como ya se ha dicho, sólo
se las considerará, cuando su incorporación está pactada que sea inmediatamente
de construidas y, no si se ha estipulado que quedarán en beneficio del
locador al fin del plazo contractual o del contrato.
V.
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