Editorial García Alonso
 
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Artículo de Doctrina


La exclusión del plazo mínimo legal en locaciones con muebles e instalaciones destinadas a comercios, industrias o profesionales




Introducción.
Aunque en general el plazo mínimo obligatorio para la locación comercial, profesional o industrial es tres años, hay una excepción que no es muy conocida ni ha sido suficientemente difundida y es, que cuando los ámbitos locados cuentan con muebles e instalaciones, quedan fuera del referido plazo mínimo y, es posible pactar períodos locativos diarios, semanales, mensuales, etc., por ejemplo, alquilar oficinas por lapsos horarios, locales por plazos de seis o doce meses, talleres industriales por uno o dos años.
 

Plazos.
Rigen distintos plazos mínimos imperativos (de orden público) según los destinos locativos, aunque no están perfectamente definidos los casos de locaciones mixtas, de ausencia temporaria del locador, principalidad y accesoriedad o la divisibilidad (art. 1507 Cód. Civil ref. art. 2º ley 23.091 y art. 1508 Cód. Civil):
 

1) Vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es dos años; recordemos que al incluirse las unidades amuebladas, se reformó sustancialmente el art. 1507, 3ª pte. del Cód. Civil, pues antes podía pactarse por “el tiempo fijado al precio”, cuanto no significa otra cosa que del alquiler surgirá el precio cuando esté estipulado el lapso por el cual es el momento fijado.
 

2) “Restantes destinos” (como vagamente los denomina la ley a cuales no son de vivienda): el plazo mínimo es tres años; tratándose de ámbitos amoblados, por ej. locación de oficinas por horas, no están comprendidos por los plazos mínimos, pues el art. 2º (ley 23.091) se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello para las locaciones de destino lucrativo con muebles y/o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 del Cód. Civil, que permite fijar el plazo libremente (Abatti, Enrique, Dibar, Alberto, Rocca, Ival (h), Comentario de la Ley 23.091, Anales de Legislación Argentina, 1984, p. 1962 y ss.; Abatti, Enrique, Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas, García Alonso, Bs. As., 2007, p. 11).
Al establecer la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 plazos mínimos para la locación de dos (vivienda con o sin muebles) y tres años (para los otros destinos: industria, comercio y profesionales), dejó sin efecto los dos primeros párrafos del artículo 1507 del Cód. Civil, pero quedaron vigentes los que le siguen, tercero y sucesivos. El párr. 3º, que se refiere a casas y piezas amuebladas, sólo tiene ahora operatividad si se trata de locaciones no destinadas a vivienda.
 

Práctica.
En el supuesto de oficinas, se suelen amoblar con escritorios, bibliotecas, sillas y sillones, pero cuando se trata de alquileres por lapsos horarios, se incluyen computadoras, equipos de “fax” y otros aparatos, e incluso servicios de recepción y secretarias, como en los consultorios médicos. En los locales comerciales se equipan o amueblan con vitrinas, mostradores, estanterías, heladeras, cámaras frigoríficas, etc., según el rubro de explotación de que sea. Los establecimientos industriales pueden alquilarse con maquinarias y demás instalaciones que hacen a la actividad a desarrollar; en estos casos conviene pactar la contratación de seguros que las cubran y de un adecuado depósito dinerario en garantía o en subsidio pagarés (ver. Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival, “1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios”, tomo VI prólogo Fernando J. López de Zavalía , Abacacía, 2009).
 

Ventajas.
Las ventajas prácticas de este tipo de locaciones es evidente, en especial en períodos de incertidumbre económica, donde nadie puede asegurar qué sucederá en el mercado de los alquileres en un plazo mediato, por ej. de dos años y, si se tratara de un local comercial sin muebles cuyo plazo mínimo será de 3 años, pues al locador le convendrá locarlo con muebles, para poder fijar un plazo menor.
Es imprescindible realizar un inventario que integre el instrumento contractual y es aconsejable asignarle un valor fijo de reposición, por faltante o rotura, a cada objeto mueble o instalación. Desde luego, que en la práctica algunos locadores, violando la ley, hacen un inventario virtual o sea, inexistente en los hechos, pero supuestamente real en el instrumento contractual, al cual las partes deberán atenerse; en este caso, hemos visto que se asigna un valor mínimo a los muebles inventariados, por nuestra parte desaconsejamos producir actos inexistentes por ilícitos y los riesgos que suponen.
 

3) Destinos diversos.
a) destino mixto, habitacional y lucrativo o viceversa: el plazo mínimo es dos años, dado que siempre tiene prioridad la vivienda;
b) destino mixto sin finalidad habitacional: por ej. industria y comercio, el plazo es tres años;
c) destino mixto y manifiestamente divisibles: por ej. comercio y vivienda, los plazos mínimo es tres años para el local y dos para la habitación;
d) finalidad determinada: el plazo será el necesario para cumplir el objeto del contrato conforme al art. 1508 del Cód. Civil, tal el caso con la locación de salones para remates de obras de bellas artes;
e) ausencia temporaria del locador: entendemos que el plazo será el necesario para que el locador cumpla la causa por la cual cedió en locación la finca, es asimilable al art. 1508 del Cód. Civil, por ej. los diplomáticos, ejecutivos, funcionarios, militares, trabajadores, etc., que se trasladan por razones de trabajo, etc.;
f) otros objetos en favor del locador: extremando la interpretación del art. 1508, podría llegarse a utilizar para cualesquier otros objetos en favor del locador, ej. juntar un determinado monto de alquileres, restablecerse de alguna enfermedad, obtener una renta hasta la enajenación del inmueble (“locación al paso en espera de venta”; Rocca, Abatti, Rocca (h), Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985, p. 181);
g) accesorias de otros contratos: el plazo será fijado en el contrato principal, dado que lo accesorio sigue la suerte de lo principal (art. 523 Cód. Civil);
h) plazos violatorios del mínimo legal: cuando en un contrato se ha pactado, un plazo menor a dos años para vivienda con o sin muebles o tres para los restantes destinos, sin muebles, contrariando el art. 1507 del Cód. Civil (ref. art. 2º ley 23.091), según lo establece este artículo, el locatario tiene la opción para acogerse a esos mayores plazos. La norma tiene su fundamento en razones sociales y económicas tuitivas para el locatario, a fin de asegurarle un tiempo mínimo de permanencia en el mismo inmueble, sin los embarazos de toda mudanza, que según lo ha determinado la ciencia sicológica, constituye una de las mayores causas de estrés para las personas; aunque el locatario que se encuentre en el goce efectivo de la locación podrá acordar con el locador una desocupación anticipada al plazo legal o contractual (conf. arts. 868 a 875 Cód. Civil sería eficaz cualquier renuncia, aunque por el art. 872 queda ello vedado cuando está interesado el orden público); en este caso existe el remedio del “convenio de desocupación”, cual nunca podrá ser contemporáneo a la firma del contrato locativo, pues para que sea válido, según los arts. 29 y 47 de la ley 21.342 —que en estos aspectos rige— el locatario debe estar en el pleno uso y goce de la finca.
 

Bibliografía:
Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios”, tomo VI (prólogo Fernando J. López de Zavalía), Abacacía, 2009
Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”, (prólogo Horacio Bielli), Abacacía, 2009

(*) Dr. Enrique Abatti y Dr. Ival Rocca (h) Estudio Abatti & Rocca Abogados, tel. 4793-9397 y 4315-0135



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