Editorial García Alonso
 
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Artículo de Doctrina


El dep贸sito en garant铆a de la locaci贸n




Estudio Abatti & Rocca
(tel. 4315-0135, urgencias 15-6015-4443)
www.abatti-rocca-abog.com.ar

Sumario: 1. - Depósito en garantía. a) Cosas fungibles; b) Cosas no consumibles o no fungibles. — 2. - El depósito y la ley 25.345. — 3. - Limitación del depósito en locaciones residenciales. — 4. - Incremento del depósito al aumentar el alquiler. — 5. - Aumento del depósito y resguardo al locador. — 6. - Sublocación y depósito. — 7. - Comodato y depósito. — 8. - Conclusión de locación y resguardo por el depósito. — 9. - Instrumentación. — 10. - Práctica. — Notas. — Bibliografía. 

 

1. - Depósito en garantía.

El “depósito en garantía”, también llamado “depósito de garantía locativa” o “depósito dinerario de garantía locativa” o “depósito dinerario en garantía” o “depósito de garantía de la locación” o “depósito de la locación” o “depósito en garantía” o “depósito locativo”, es una convención accesoria del contrato principal (contrato de locación), con la función de asegurar (en proporción al monto) el cumplimiento por el locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo (contractuales o extracontractuales y de acuerdo a los resguardos impuestos a su constitución en el instrumento contractual respectivo.

El depósito en garantía puede ser entregado al locador por el propio inquilino o un tercero.

Si se tratara de depósito de cosas fungibles, será un depósito irregular y si lo fuera en cosas no fungibles, sería regular.

En el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar el depósito, salvo prohibición expresa (art. 2221 Cód. Civil) y a compensar con el depósito cualquier crédito líquido y exigible que tenga contra el locatario (art. 2223 Cód. Civil), contrariamente, en el regular, este derecho no le asiste (art. 2219 Cód. Civil), salvo pacto expreso que lo autorice. Consecuentemente, en el depósito regular, habrá que establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será necesario.

El depósito en garantía se puede integrar con:

a) Cosas fungibles: En general, está constituido por cosas fungibles, como una suma dineraria, que puede ser en moneda nacional o extranjera (dólares, euros, yenes, etc.), ésta última categorizada como cosa fungible, al ser asimilada a la moneda de curso legal por los nuevos artículos 617 y 619 del Cód. Civil. También, aunque con menos frecuencia, se presentan casos de entrega en garantía, de barras de oro, pagarés de terceros o propios, cheques, títulos de la deuda pública con autorización para su cobro por el depositario, granos, argentinos oro, etc.

Hasta la sanción de la ley 23.928 y por imperio de la 23.091 (art. 4º), las sumas dinerarias, dadas como fianza o depósito en garantía, debían entregarse en moneda de curso legal, pero actualmente el nuevo art. 617 del Cód. Civil dispone que las obligaciones de dar moneda que no sea de curso legal en el país (extranjera), será considerada como de dar sumas de dinero y según el art. 619 reformado del Cód. Civil, el deudor cumple sólo cuando entrega la especie de moneda a que se obligó (obviamente, salvo que el acreedor le acepte recibir otro tipo de moneda). Cuando se refiere a sumas dinerarias, se trata de un depósito irregular (Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, ed. La Rocca, Bs., As., 1992, pág. 61);

b) Cosas no consumibles o no fungibles. Monedas de oro antiguas, medallas, obras de bellas artes, cuadros, esculturas, dinero registrando la numeración de los billetes o en caja cerrada con llave y sin entregarla al depositario, en sobre lacrado o cosas consumibles en bulto cerrado, etc.

 

2. - El depósito y la ley 25.345.

Como consecuencia de estar vigente la ley 25.345, debemos recordar que tanto a la constitución o entrega del depósito en garantía al locador, como a su reintegro al locatario y, cuando su monto supera los $1.000, sólo debería integrarse por algunos de los medios que esa misma ley impone, tales como cheque, depósito en cuenta bancaria, transferencia electrónica bancaria, tarjeta de crédito, etc.

 

3. - Limitación del depósito en locaciones residenciales.

En las locaciones de vivienda, el locador no podrá exigir como depósito en garantía sumas de pesos mayores a un mes de alquiler (precio mensual de la locación) por cada año de plazo contractual pactado, según el art. 7º, incs. “b)” y “c)” de la ley 23.091 (1); esta limitación no rige para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.). Cuando se refiere a «exigencias asimilables» —agregamos, que acreciente la onerosidad al locatario o le sea más gravosa—, se trataría de entrega de cosas en garantía. No está prohibido —salvo en las locaciones promocionales— para cualesquiera destinos que fueren, la acumulación de fianzas personales con depósitos en garantía.

 

4. - Incremento del depósito al aumentar el alquiler.

La ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º) impone al locador a restituir el depósito en garantía al locatario actualizado y de acuerdo a los índices que se aplicaron para estabilizar el alquiler, aunque muchas veces las partes dejan de lado esta norma e inclusive ante cada incremento del alquiler se pide al inquilino una actualización del depósito en garantía. Igualmente si pensáramos que se trata de una norma supletoria -que podría ser modificada por la voluntad de las partes-, no se deberían olvidar los resguardos esenciales para el locador al pactar el depósito en garantía, tales como recordar que no devengará intereses y a la devolución se reintegrará sin ajustes.

Dice la ley 23.091 de Alquileres: art. 4.‑ Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.”.

 

5. - Aumento del depósito y resguardo al locador.

A efectos de evitar controversias a la hora del finiquito del contrato con un eventual reclamo del locatario, recomendamos que en las renovaciones y o prórrogas cuando se incremente el monto del depósito en garantía, se especifique claramente que se reintegra el depósito en garantía primitivo al locatario y se constituye otro, ahora por el nuevo monto. El tenor del resguardo podría ser el siguiente: 1- En este acto el locador reintegra al locatario el depósito en garantía de pesos … ($...) oportunamente integrado y el locatario constituye un nuevo depósito en garantía de pesos … ($...), ambas sumas dinerarias por cuales el presente es suficiente recibo. 2- Este depósito en garantía responderá por el incumplimiento a cualesquiera de los deberes u obligaciones y/o responsabilidades del locatario, tanto contractuales como extracontractuales, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, no devengará intereses ni se reajustará y el locatario no podrá imputarlo a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual ni antes de desocupar el inmueble y el locador sólo deberá devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el locatario de sus obligaciones.

 

6. - Sublocación y depósito en garantía.

El sublocador podrá exigir “depósito en garantía” al sublocatario con las mismas limitaciones que puede exigirlo el locador, según se trate de vivienda u otros destinos y siempre teniendo en cuenta la proporción máxima del alquiler principal que podrá cobrar como subalquiler -20% del alquiler principal-, por las limitaciones de art. 1583 del Cód. Civil (2) y art. 7º, incs. “b)” y “c)” de la ley 23.091.

 

7. - Comodato y depósito en garantía.

En el caso del comodato inmobiliario, que se trata de un préstamo gratuito de la finca (propiedad inmueble), podrá igualmente exigirse “depósito en garantía”, ya que no se trata de lucrar con la finca sino de resguardarse el comodante contra posibles daños o perjuicios que pueda sufrir por causa del comodatario. También un depósito en garantía podrá constituirse para responder por las obligaciones del comodatario, en caso que se celebre un “comodato mobiliario” por el moblaje o instalaciones de una locación inmobiliaria, tal como muchos locadores lo prefieren porque no tributaría IVA, mientras que sí está gravada la locación de bienes mueble y como tal sería la locación de un inmueble amueblado.

 

8. - Conclusión de locación y resguardo por el depósito.

Al finalizar el contrato y reintegrarse el inmueble en locación por el locatario con obligación del locador de restituir el depósito en garantía, siempre deberá realizarse un “acta de entrega” en cual se consignará el estado general del inmueble, los daños notados, las eventuales deudas impagas y el recibo de devolución del depósito en garantía al locatario con las deducciones que hubieren correspondido. En el caso que el locador la retenga hasta los sesenta días subsiguientes, deberá también documentar su devolución al locatario. Otro medio de concluir las obligaciones de depositario, es insertar en el documento que se suscriba alguna de las frases siguientes:

a) Se deja constancia de las partes nada se adeudan recíprocamente por causa de la locación que los vinculaba;

b) Se deja constancia que el locador nada adeuda al locatario por causa de la locación que los vinculaba;

c) Se deja constancia que en este acto el locador restituye al locatario el “depósito en garantía”, constituyendo el presente recibo suficiente;

d) Se deja constancia que en este acto el locador restituye al locatario del “depósito en garantía”, la suma de pesos … ($...), constituyendo el presente recibo suficiente;

e) Se deja constancia que en este acto el locador restituye al locatario del “depósito en garantía”, la suma de pesos … ($...), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la conformidad del locatario;

f) Se deja constancia que en este acto el locador restituye al locatario del “depósito en garantía”, la suma de pesos … ($...), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la protesta del locatario por …(describir el reclamo) <<<NOTA: En este caso deberán suscribirlo ambas partes o sea locador y locatario.>>>

 

9. - Instrumentación.

La cláusula sobre el depósito en garantía usualmente se inserta en el mismo contrato de locación o en los documentos donde se plasman las prórrogas, pero nada obsta a que puedan pactarse en instrumentos separados del contrato locativo, si están perfectamente vinculados a ellos, con todas las referencias que los integren, sea que se documenten en anexos, adendas u otros instrumentos vinculados.

 

10. - Práctica.

a) Cláusula de reintegro a la desocupación.__ DEPÓSITO EN GARANTÍA. 1- Como depósito en garantía y para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega al LOCADOR la suma de pesos ... ($...), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito en garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverla al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.

b) Cláusula reintegrando a los 60 días de la desocupación.__ DEPÓSITO EN GARANTÍA. 1- Para responder por el incumplimiento a cualesquiera obligaciones, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, el LOCATARIO entrega como “depósito en garantía” al LOCADOR la suma de pesos ... ($...), que no devengará intereses ni se reajustará y de cual servirá el presente de recibo suficiente. 2- El LOCATARIO no podrá imputar este depósito en garantía a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual. 3- El LOCADOR sólo estará obligado a devolverla en los subsiguientes sesenta (60) días de restituido el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el LOCATARIO de sus obligaciones.

c) Recibo de pagarés en garantía locativa dados por locatario o tercero.__ RECIBÍ de los señores: a) don/ña ... (DNI. ... y CUIT. ..., cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en ..., el día ... de ... de 19..., hijo/a de ... y de ..., con domicilio particular en ..., teléfono ..., teléfono celular ... y domicilio comercial en ..., teléfono ..., propietario/a de la empresa denominada “...”, dedicada a ... y del automotor marca ..., modelo ..., patente ..., inscripto en el registro seccional ... (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); b) don/ña ... (DNI. ... y CUIT. ..., cuyas fotocopias firmadas en original entrega), nacido/a en ..., el día ... de ... de 19..., hijo/a de ... y de ..., con domicilio particular en ..., teléfono ..., teléfono celular ... y domicilio comercial en ..., teléfono ..., propietario/a de la empresa denominada “...”, dedicada a ... y del automotor marca ..., modelo ..., patente ..., inscripto en el registro seccional ... (entregando fotocopia de la “cédula de Identificación” firmada en original); la cantidad de ... (...) pagarés, a la vista, con cláusula sin protesto, cuyo impuesto de sellos o timbrado de corresponder es cargo del librador, librados por ...(ellos mismos; tercero determinado), en las fechas y montos que se detallan a continuación: 1) librado el .../.../20..., por $...; 1) librado el .../.../20..., por $...; 2) librado el .../.../20..., por $...;3) librado el .../.../20..., por $...;4) librado el .../.../20..., por $...;5) librado el .../.../20..., por $...;6) librado el .../.../20..., por $...; imputados a garantizar las obligaciones sean principales o accesorias, del/los locatario/s y su/s fiador/es, con la extensión de los fiadores principales pagadores, con solidaridad, sin los beneficios de excusión, división y preinterpelación, del contrato de locación de ..., firmado en fecha ..., entre ... como locador y ... como locatario, sobre la finca ..., los cuales serán guardados “en cartera” y podrán ser ejecutados juntos o separadamente, ante cualesquier incumplimiento del locador y para responder por alquileres, intereses, cláusulas penales, daño moral, daños y perjuicios y/o cualesquiera responsabilidad del locatario o fiadores, sea contractual o extracontractual, derivadas de la locación. Dado en ..., a los ... días del mes de ... de 20... ...(firmas del receptor y entregador/es) <<<NOTAS: 1- Esta propuesta será utilizada preferentemente cuando se carezca de fiador o locatario con bienes inmueble registrables. 2- El pagaré como título de crédito abstracto e incausado, confiere al portador en caso de impago una rápida acción judicial cambiaria, que habilita prontas medidas precautorias, en un proceso ejecutivo incomplejo y con plazos breves y escasas excepciones admisibles. 2- Convendrá exigir el libramiento de pagarés por distintos montos, pues de lo contrario si hubiere que ejecutar una deuda menor, habría que pagar la tasa de justicia por el monto total del pagaré, aunque el derecho o crédito sea por una suma inferior.>>>

d) Pagaré en pesos con cláusula “sin protesto” y “a la vista”.__ PAGARÉ $ SIN PROTESTO A LA VISTA Nº.../... (timbrado $...) POR ($...) ...(lugar y fecha en letras) A LA VISTA PAGARÉ A ... O A SU ORDEN, CON CLÁUSULA “SIN PROTESTO”, LA SUMA DE PESOS ...(monto en letras) ($...), PAGADERO EN ...(domicilio) FIRMANTE (nombres y apellidos suscriptor): ... (DNI. ...), DOMICILIO Y TELÉFONO: ... ...(firma y aclaración manuscrita del suscriptor) <<<NOTAS: 1- Como el pagaré es un título abstracto e incausado, no insertar la fuente de la obligación o causa, pues en contrario se lo desnaturalizaría perdiéndose la acción cambiaria, que permite una rapidísima ejecución judicial ante los tribunales comerciales. 2- Convendrá siempre exigir la aclaración manuscrita de las firmas ilegibles, para constatar mejor la escritura o letra ante la negación de firma.>>>

e) Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre presentación al cobro.__ ...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio) (PRESENTA PAGARÉ AL COBRO) De mi consideración: 1- Comunícole que el día ... de ... de 20..., a las 0,00 horas (A.M.), deberá cancelar en el domicilio de ...., Nº..., piso ..., departamento "...", de la ciudad de ..., el pagaré que usted libró en fecha .../.../20..., "a la vista" por $...-, con cláusula "sin protesto", a favor ...(mío; de ...) 2- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en ..., a los ... días del mes de ... del año 20... ...(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- El portador del pagaré “a la vista” deberá haberlo presentado al suscriptor para su cancelación. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>

f) Notificación al librador de pagaré “a la vista” sobre ejecución por impagarlo contra presentación.__ ...(destinatario y domicilio, remitente y domicilio) (NOTIFICA EJECUCIÓN DE PAGARÉ) De mi consideración: 1- ANTE LOS HECHOS: que el día ... de ... de 20..., a las 0,00 horas (A.M.), cuando me apersoné a su domicilio de ...., Nº..., piso ..., departamento "...", de esta ciudad de ..., y le presenté para que me cancelara en ese acto, el pagaré que usted libró en fecha .../.../20..., "a la vista" por $...-, con cláusula "sin protesto", a favor ...(mío; de ...), no lo canceló. 2- MERITUANDO: que efectué infructuosamente posteriores contactos personales y telefónicos sin que tampoco me pagara. 3- LE COMUNICO FORMALMENTE: que iniciaré acción judicial ejecutiva, para cobrar el pagaré que libró, más sus intereses y costas. 3- QUEDA DEBIDAMENTE NOTIFICADO. Dado en ..., a los ... días del mes de ... del año 20... ...(nombres y apellidos, DNI. y firma) <<<NOTA: 1- Como para habilitar su ejecución judicial, el portador del pagaré “a la vista” deberá haberlo presentado al suscriptor para su cancelación, en el caso propuesto se deja constancia que esa diligencia se cumplió con anterioridad y será eficaz en caso de inactividad posterior del deudor. 2- El medio de notificación más expeditivo y eficaz es la carta documento del Correo Oficial.>>>

 

Notas: 

(1) Dice la ley 23.091 de Alquileres, “De las locaciones destinadas a vivienda … art. 7º. - Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador. 

(2) Dice el Cód. Civil, art. 1583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes. En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

 

Bibliografía: 

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.,

tomo I, pról. Héctor Alegría, 13ª ed. c/CD-ROM;

tomo II, pról. Horacio P. Fargosi, 7ª ed;

tomo III, pról. Roberto H. Marfany, 4ª ed;

tomo IV, pról. Alberto G.E. Spota, 5ªed;

tomo V, pról. Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;

tomo VI, pról. Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;

tomo VII, pról. Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 3ª reimpr. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

 

Copyright de los autores (28/6/2012).

 

 



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